9月29日晚,国家有关部委正式出台五点措施,拉开了房地产市场第二轮调控的帷幕。本次新政的出台,迅速为此前火爆的广州楼市降温,并引发房地产买卖违约纠纷的井喷,不少买家因为政策改变导致无法办理贷款,此前缴纳的订金更有可能打水漂。本次,网易房产独家采访广东格林律师事务所合伙人、专业房地产律师张某锋,就目前最热门的房地产纠纷进行解答。
一、新政是否属于不可抗力?
答不可抗力在法律上被定义为不能预见、不能避免和不能克服的客观情况,和政府有关的不可抗力比较常见的有征收、征用。将某一个领域的政策作为不可抗力来认定,在法律上缺乏依据,司法实践中也十分鲜见。具体到房地产行业,一般的认识是,在国家三令五申要对高房价进行干预,多次发出房地产市场调控措施即将出台的预警情况下,楼市新政不属于不能预见、不能避免的情况,因此一般的认识是新政不属于不可抗力。
但是,在买方过程中遭遇房产新政,导致购房者陷入履约不能的困境,是否就真的无法解除合同了呢,我们认为这要区分不同情况,做出相应处理。
二、签订《认购书》之后遭遇新政是否可以要求退订?
其一、已经签订的《认购书》约定了按揭付款,根据新政,结合买房人自身条件,只能减少按揭付款比例,增加首付。例如《认购书》约定首付30%,按揭贷款70%,但根据房产新政首付要提高到50%。
其二、根据本次新政,银行停发第三套及以上住房贷款。此前已经签署《认购书》并约定按揭付款的三套房买家,在本次新政实施之后将无法贷到款。
前述两种情况,均应当归类于不可归责于双方原因而导致合同无法履行,根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。买房人要求解除《认购书》、退还定金的要求应当得到支持。
三、签订《商品房买卖合同》之后遭遇新政如何处理?
与前述情况恰恰相反,《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》上一般都会约定如果买方的按揭申请未获批准或者获得批准的贷款额度不足,买方应当自筹资金补足差额。遇到这一情况,买家都要自筹资金补齐首期款的差额,否则将面临违约责任的制裁。当然,如果买卖合同中没有自筹资金补足的约定,那么购房者有权向开发商要求解除合同,已经支付的款项则应该根据合同约定做出处理。
四、中介公司的利益该如何保障?
新政的出台也导致二手房交易领域违约增多,二手房买卖合同签订之后,房地产中介公司经常遭遇拖欠、拒付佣金的情况。我们认为,中介公司作为居间人,报酬(佣金)请求权是其主要权利。中介公司是否有权取得佣金的标准是买卖合同是否订立,一旦促成二手房买卖合同成立(即签订三房买卖合同),业主及/或客户就应当支付佣金,而且中介公司有权取得佣金的大部或者全部——即便是新政原因导致买卖合同解除。
-
限购令引发多起退定纠纷律师称可定金全退
159人看过
-
涉及开发商退房的法律纠纷
366人看过
-
开发商退房后多久开发商给退房款
408人看过
-
因此我们要求开发商退还定金,遭到开发商拒绝,请问保定律师,买房定金如何退呢?
433人看过
-
发生纠纷定金概不退还
285人看过
-
起诉开发商退房律师费谁出
304人看过
定金是在合同订立房屋租赁定金纠纷或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方,接受定金的一方称为定金接受方。根据民法的有关理论,定金具有下列法律特征: 1、定金具有从属性。定金随着合同的存在而存在,随着合... 更多>
-
开发商不同意退定金怎么办, 开发商不同意退还购房定金, 有什么后果海南在线咨询 2022-01-201、从案情上来讲,主要信息为,你方违约想解除合同,4.5万为定金。 2、从法律上来讲,双方达成合意可以解除合同,就目前来说,对方不同意退款,又无解除合同退款协议,就此事实,属于又方没有达成解除的合意。 3、依法律规定,支付定金方违约,定金不退。收取定金方违约,双倍返还定金。不可归责于双方的原因,定金返还给支付定金方。就你方违约,适用定金罚则,开发商可以不用退还定金。除非开发商达成解除合同,自愿放弃
-
-
购房者提前退还定金后还能再开发商吗青海在线咨询 2022-06-11开发商推迟退还定金的,那么购房者可以采取下列维权: 1、购房者可以同开发商自行协商; 2、对于不能达成协商的,购房者可以申请调解,或根据仲裁条款申请仲裁处理; 3、对于不能达成调解或仲裁的,可以提起民事诉讼。
-
开发商退出房价应该付多少的定金?澳门在线咨询 2022-04-031.从双方签订协议之日起,如果没有特殊的约定,合同即生效并受法律保护。你现在提出退房,属违约行为。2.违约赔偿应根据合同规定履行。协议上写的定金不退,一般是指交付定金之后未付全款之前。但如果协议上关于退房只有这一处规定,自然对你有利。因为对方找不到要你多付违约金的依据。3.你说收到发票,如果是这样的话,情况就不一样了。因为发票是税务部门开的,表明购房手续已经基本完成,所有交易材料都已经上报。这种情
-
应该找谁找开发商退房?河北在线咨询 2022-11-131、先找开发商洽谈,洽谈不成再诉讼。有关专家建议业主,假设满足合同约好的退房条件,最好还是先与开发商进行洽谈,这样能够省去诉讼费用。假设开发商提出的补偿条件能使业主满足,业主可依据自身情况改变退房要求,或在开发商帮忙下处理退房手续。如协商未果再选诉讼或裁决。 业主未在合同中约好退房条款,但契合法定退房条件,法院也会赞同业主的退房要求。关于未经合同约定也不在法定领域内的退房恳求,建议业主应先找开发商