投资者将其承租的房屋进行装修改造后出租,获取租赁收益,并产生增值。那么,以转租经营权形式的承租人权益价值如何估算,其估算的准确性关系到转租权贷款能否发放,对于转租权价值的多少,需要运用房地产估价的方法来测算。
房地产估价应采用科学的方法进行分析、测算和判断,其基本估价方法是成本法、收益法和市场法。每种估价方法均有其适用的估价对象和估价所需具备的条件,在利用具体的估价方法进行估价时,是否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。在转租权实际估价中,在参数选择和方法运用上主要采用收益法进行估价。现以实例说明转租权贷款估值的运用。
例如:A公司将B公司拥有产权的商业用房面积为15000m2租下15年,约定第一年的月租金平均为30元/m2·月,以后每年租金上调4%。A公司投入资金对该商城进行装修改造,装修改造期为半年,装修改造费用为1000元/m2,均匀投入,装修改造后即可租赁经营。目前市场上同一商圈类似房地产的月租金为70元/m2·月,年租金增长率为6%,空置率为10%,运营费用为有效毛收入的30%,报酬率为10%,A公司现在欲将其租下并已进行投资装修的商城,以其租赁经营权益价值向金融机构申请担保贷款,则A公司作为承租人权益价值的估值如下:
承租人权益价值即租赁权价值,是按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的价值。运用数理公式可表示为:承租人权益价值=承租人收益价值-装修改造费用-租金支出,其测算:
承租人权益价值=承租人收益价值-装修改造费用-租金支出=7,862.97-1,464.48-5,119.82=1,278.48万元
上述转租权的估值是采用收益法估价,在实际运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率要根据风险程度合理选取(不应偏低),预期升值收益或不确定的收益应较少考虑,一般采用净收益不变的公式计算。尽管转租权的估值是房地产估价人员从专业的角度测算,但金融机构从事信贷业务,有必要了解该业务的流程及测算过程,不应认为估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者,而疏于理会,在缺乏房地产相关知识,对方法运用和参数选择上存在不足,判断有误,也会产生一定的信贷风险。
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如何操作房租转租海南在线咨询 2022-06-02房租转租应事先征得出租人的同意。此后可以在租赁期限内转租房屋,与第三人签订转租合同。根据《民法典》第七百一十六条的规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。第七百一十八条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租
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在我国房租转租要如何操作黑龙江在线咨询 2022-10-141、房屋转租应当经过出租人同意。 承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。 2、在签订转租合同的时候必需查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同。 3、尽量采用书面合同。
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股权转让协议违法性的分析湖南在线咨询 2023-07-01符合下列几点的认定股权转让协议合法: 1、股东转让的股权真实完整,不存在瑕疵; 2、转让人与受让人就转让事宜意思表示真实; 3、向股东以外的其他人转让出资,经过半数以上的股东同意; 4、没有侵害其他股东的优先购买权《公司法》第71条,有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自