一、购买拆迁房和商品房有什么差别

（一）回迁房的概念源于拆迁货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购置商品房与普通人购置商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出卖，二者之间存在一些区别：

（二）在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立刻上市，且在银行做抵押停止贷款。而回迁房享用国家政策的优惠，不含土地转让金，价钱相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价钱，并依照经济适用住房政策管理。

（三）商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的置办基础是开发商和购房者签署的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中中止商定。而拆迁安排房屋的置办基础是拆迁单位和被拆迁人签署的拆迁补偿协议，在协议中进行商定。

（四）另外，拆迁的是商品房，回拆房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回拆房的性质普通不是商品房。置办回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，普通是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

二、购买动拆迁房的法律风险有哪些

因为拆迁安置房的价格相对低廉，很多人选择购买拆迁安置房作为第一次置业的对象或者投资对象，现实生活中大多数拆迁户取得安置房时因为安置房的位置不理想或者急于变现，也会将拆迁安置房出售。但是纵观房地产市场，总体上房价是始终呈现上涨趋势，这就对卖家的心理造成一定的不平衡，特别是房价的增长呈倍数增长的情况下，对于尚未取得房产权利变更的房屋，卖家在过户前要求加价甚至以种种理由要求解除合同的情况不在少数，同时因为拆迁安置房往往涉及到拆迁户家庭财产的分割。

（一）购房资格政策的变化

交易中心在审查买家购房资格时一般以签订网签的时间为准，而拆迁安置房特别是一些还未取得产证的拆迁安置房根本没有办法进行网签，往往都是在中介处签订中介版本的买卖合同，双方通常会约定等到房屋可以进行过户交易时进行过户，而到了可以过户的时间，房屋当地政府可能会出于需要变更了购房资格方面的政策，目前的趋势几乎都是购房条件越来越苛刻，使得买家在此时不符合新的购房资格而无法再交易中心进行过户。

如果是一个房地产市场价格平稳的时期或者卖家也愿意信守承诺，那么双方当然可以等到买家具备了购房资格后再行过户，但是如果房价有了较大的起伏卖家有了“想法”或者卖家出于其他原因不愿意再售房，买家就会陷入被动。而起诉至法院，不但费时费力，也极有可能因为限购政策而不被支持继续履行。

（二）拆迁安置房权属不清

实践中，有不少的买家在购买安置房时对于房屋属于谁、谁有资格出售并不清楚，以为有人给自己钥匙、自己住进房屋里，对方就是房屋的主人，实则不然。

很多拆迁户在取得拆迁安置房时，拆迁房尚不能办理产证，所以拆迁户在卖房时出具订房单等表明自己对房屋的权属，甚至没有出具任何证据表明自己对房屋究竟享有的是全部还是部分的权利，这就出现了这样的案子：

1、一个人卖的房子最终登记在两个人名下，而其中一个人是合法拥有房屋的人，而其不同意继续出售房屋；

2、虽然登记在一个人名下，但是其实是夫妻共有的房屋，没有登记的那个人不知道房屋出售的事宜也不同意出售房屋；

3、出售房屋的人对房屋没有权利；

4、有些人购买到的拆迁安置房的卖家非因为拆迁而取得房屋而是通过其他非法手段取得，这些卖家自己本身就无法取得房屋的权利登记，更不要谈把房屋再转让给买家；等等。以上情况，买家将陷入被动，此时合同无法继续履行而只能解除。

（三）因卖家原因导致房屋出现无法过户之情形

因为拆迁安置房的三年限制转让期，导致拆迁房的过户时间存在不确定性，买家通常要在能够办理过户之后相当一段时间才能和卖家联系上处理过户事宜，这就可能因为卖家自身的经济纠纷等出现房屋被法院查封、卖家将房屋抵押给他人的情形，这些情形是构成房屋不能继续履行的障碍。买家诉至法院后，在上述情况不能消除的情况下，即便买家没有任何过错也有可能出现房屋无法过户的情况。

（四）其他情况

实践中还出现过一些比较特殊的情况，比如卖家在三年限制转让期过世，而买家毫不知情，待到要过户时发现无法联系卖家而起诉至法院才发现这一事实的情况。

三、购买动拆迁房需要注意以下几点

（一）尽量不要购买没有产权登记的拆迁安置房，不动产所有权以登记为主，除非极端的情况，一般来说登记产权人签订的房屋买卖合同，因其他利害关系人主张权利而不被支持履行的情况较少

（二）至少要符合购买拆迁安置房时的当地限购政策，就拆迁房购买者的购房资格问题，实践中存在争议，但大多数法官在考虑购房资格时会考虑，或者符合签订合同（不拘泥于网签）时的购房资格政策，或者符合主张过户时的购房资格政策，否则诉请被支持的可能性较小。

（三）关于卖房者的经济状况，时刻保持联系。签订买卖合同时关注大、小产证的办理时间，在能够进行过户登记的合理期限内及时要求卖家配合办理。