据不完全统计，2014年6月至2015年8月，国内知名房地产企业或互联网巨头发起的房地产众筹项目不少于20个，目标类型、参与方式、融资规模各不相同，可以用“万华渐成风采”来形容。传统的分类方法将众筹分为股权众筹、债务众筹，产品众筹和公益众筹不适合房地产众筹

对房地产众筹进行科学严谨的分类是研究其本质、探索其发展规律的首要条件。针对这一需求，我们创造性地提出了房地产众筹的“二维四象限”分类方法，即以“房地产企业众筹的目的”为维度，将其分为两类：融资开发和项目解构；以“众筹投资者参与需求”为另一维度，将其分为购房消费和投融资两大类，形成四个象限。房地产众筹分为四类：融资开发型、营销推广型、开发融资型和运营融资型，如图1所示，采用这种分类方法，所有的房地产众筹项目都可以一个接一个地拿，不会错过。接下来，我们将对各类房地产的众筹进行说明1.融资开发型的众筹这种房地产的特点是开发商的目的是获取开发建设资金，而投资者的目的主要是为了获得房屋产权。可细分为两个子类：（1）定向型这种众筹是针对特定的合作投资者。典型案例是石家庄中煤城市定制，具有以下特点：

通常在项目审批或征地前进行。为了减少拿地和后期销售的不确定性，开发商对合作单位的筛选条件一般都比较严格，要求合作单位对定向拿地有一定的影响力，一定数量的员工普遍有购房需求，大幅度的房价折扣是投资者收入的保障，但投资者在拿地前几乎要支付全部购房款，而开发商在这一过程中只获得管理收益，优势在于在拿地前完成认购，众筹资金量大，这大大减少了开发商自有资金在开发建设过程中的投入

开发商能否拿到土地，能拿到什么价格，以及开发商的专业能力、成本控制能力和资金实力，都是不确定的。如果开发商的投资过低，对众筹投资的依赖性很强，就很难保证风险控制意识，风险最终会转移到众筹参与者身上（2）非定向的这种众筹是针对公众投资者的。典型案例是平安豪放碧桂园众筹，其特点是：通常在征地后、项目建设前进行，为项目建设阶段提供低成本资金，降低项目负债率，而同时，也有利于锁定一批打算提前购房的人群。通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行贷款、信托等传统融资方式资金成本的情况，参与门槛普遍较高，而投资者需要在预售前付清所有房款，众筹项目被打包成保险、债券等金融产品。通过产品设计，投资者可以避免与开发商直接接触，规避集资建房的法律风险

投资者的收益主要体现在前期众筹的目标价将远远低于楼盘的销售价格，房价折扣一般维持在10%左右的年化收益率，差价成为主要的盈利渠道

开发商虽然在销售价格上获得了一定的利润，但通过众筹降低了融资、销售等环节的成本，从而获得收益，实现购房客户的提前锁定2.市场推广型众筹这种房地产众筹的特点是开发商以项目退役为目的，投资者主要以取得房屋产权为目的。可细分为五个子类

（1）前期团购的典型案例包括平安豪放北万科城众筹、当代北辰cocooma众筹和**地产-**员工宝

这种众筹一般在项目预售前进行。只有该项目符合房屋预售条件，参建方才有权行使选择权，全额支付房屋价款，以优惠价格取得房屋产权。参与门槛相对较高。开发商一般承诺“基本收益率+购房优惠价”的收入。众筹过程中，一般会设定一定的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出

（2）团购的典型案例是京东远洋募集的5000元人民币的折扣房。这种众筹项目涉及房地产，因此与一般的商品促销和消费团购没有太大区别（3）抽奖的典型案例是北京东源洋行1.1折。这种众筹是项目取得预售证后，以客户存储为目的的营销活动。参与门槛普遍较低。通过彩票可能产生的高回报，我们鼓励尽可能多的投资者参与，从而扩大活动的影响力，使房地产升温。周期通常很短。没有中奖的参与者既没有损失也没有收获（4）彩票的典型案例是北京东源远洋筹得的11元首付。这种众筹是项目取得预售证后，以客户存储为目的的营销活动。一般来说，参与的门槛很低。通过彩票可能带来的高回报，鼓励更多的投资者参与，从而扩大活动的影响力，使房地产升温。周期通常很短。未能中奖的参与者可支付一定的沉没成本（相当于彩票的成本）

（5）拍卖类型的典型案例是**万科城100平方米全套三房众筹。这种众筹是在项目取得预售证后，以客户存储为目的，通过投资者招标的方式，探索市场接受项目定价的一种营销活动。参与门槛普遍较低。通过拍卖、高收益等形式，鼓励尽可能多的投资者参与，扩大活动影响力，让房地产升温。周期通常很短。所有参与者都能获得收益（优惠购买折扣或拍卖收益分成）

<3.开发融资众筹这种房地产众筹的特点是开发商主要以获取开发建设资金为目的，而投资者主要以获取投融资收益为目的。目前市场上的案例很少，万达“文传一号”就是一个典型的例子

这种众筹其实和REITs很相似，只是以众筹的名义出售，减少了个人投资者的投资额度，达到拓宽开发建设资金来源的目的，有利于实现开发商资产轻量化经营。这种众筹需要开发商项目从前期规划到开发建设再到投资运营的一整套商业模式得到投资者的高度认可。一般来说，门槛较高，持有期较长，一般需要3年以上

租金、税收等制度的缺陷从根本上决定了这种众筹模式在我国不能大规模推广。现有案例必须依靠开发商的价格折扣来实现众筹的高收益，而依靠开发商的回购担保来降低投资风险

4.运营融资众筹这种房地产众筹的特点是开发商主要以项目退役为目的，而投资者主要以投融资收益为目的。目前，市场上出现的案例很多，包括方宝中信豫园众筹（以别墅为主）、平安豪富