1、买受人已交付定金（定金或认购金），但尚未签订正式《商品房预售合同》的：买受人已向出卖人支付定金（定金或认购金），但未说明支付性质，且无约定的，买受人可以直接向出卖人或其代理人要求支付定金押金返还货款。

出卖人销售的项目有《预售许可证》或产权证的，买卖双方约定支付的金额为定金，买卖双方未能就《商品房买卖合同》达成协议，最终不签订合同的，已付金额不予收取，押金不予退还。姜涛律师和刘琳律师认为，这种协议违反了公平正义的原则，应属于强迫交易行为。在本案中，如果出卖人拒绝退还定金，买受人可以直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条似乎同意这种约定。买卖双方已向房地产主管部门办理预售登记，但房屋尚未交付使用。在这个阶段，如果一方想退房，应该先和另一方协商，看能否达成协议。如果双方达成协议，应以书面形式表示并签署正式退房协议。约定的内容应主要包括双方约定解除原房屋买卖合同、违约责任由谁承担、如何退房、如何履行等。

如果买卖双方中的一方违约而未能达成协议，要求终止合同的一方应通知另一方。通知到达对方时，合同终止。对方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认终止合同的效力。双方协商不成退房协议的，可以直接向法院或者仲裁机构起诉或者申请仲裁。另外，双方应到房地产登记机关办理注销预售登记。

如果买家想在定金阶段退房，操作就不那么容易了。虽然交纳定金不是购房的法定程序，但一旦双方签订认购书并交纳定金，就具有法律效力。此时，如果要再次退房，必须是退房的合法理由，否则将承担违约责任。当买受人已交纳定金（定金或认购金），但尚未签订正式的《商品房预售合同》时：如果买受人已向出卖人交纳定金（定金或认购金），但未说明付款性质，没有约定，在这种情况下，买受人可以直接向出卖人或其代理人付款。

出卖人销售的项目有《预售许可证》或《产权证》的，买卖双方约定支付的金额为定金，买卖双方未就《商品房买卖合同》达成协议，且未签订合同的，支付的金额将被没收，押金将不予退还。

经项目质监单位核实业主主体结构质量不合格的，买受人有权退房，终止商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。