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二手房业务进展迟缓

1999年底，北京市已购公房上市后，农行北京市分行率先，工商银行、建设银行等紧随其后，都开办了二手房贷款业务，当时的宣传也做得很火，网络、报纸上的报道至今仍能搜索到，对资格要求、业务程序、税费标准等都介绍得甚为清楚。但记者在最近的采访中了解到，工行、建行都反映业务量太小，做得很少，只有农行因为自始至终没放松这项业务，委托广盛律师事务所代理，开办一年多来总计完成近300笔，发放了2500多万元贷款，目前保持平均每月有近20笔业务，但增长过缓。

■原因之一：二手房处于卖方市场，供不应求

就二手房贷款火不起来的原因，代理市农行二手房贷款业务的李涛律师认为，根本原因还在于二手房市场还处于卖方市场，供不应求，不是买主没有需求，而是卖主挑选的余地太大，这直接影响二手房贷款业务。

从信一天、顺益兴等几家房产中介公司处了解的数据证实了李律师的判断。他们说，来中介登记的二手房客户中，10个有9个要买房，只有一个要卖房，每月100多个买主，仅十几个卖主，而买房人中有40%-50%表示有贷款意愿。在二手房如此稀有的情况下，中介公司往往在房源上竞争，而二手房卖主则因为嫌麻烦对要贷款的买主不屑一顾。

据中介公司反映，二手房的房源有80%以上是已购公房。虽然已购公房上市的程序一简再简，但依然有来自各个方面的影响，如有些单位在盖土地使用权性质证明章时不给予方便，房主认为手续麻烦、税费偏高等。

另外，二手房租赁市场也对二手房买卖构成冲击。在一些地段好、配套设施齐全的区域，房屋租金普遍较高，况且还存在许多逃避税费非法出租的房主，这样使得出租比出售要火得多。

■原因之二：二手房卖主叫价过高

在市场供求不平衡的情况下，二手房卖主往往叫出过高的房价，使需要贷款的买方在充分比较之后转而走向一手房贷款。我爱我家二手房市场调查显示，二手房买主中93%以位置为首选。据中介公司反映，多数买主想买20万元到30万元的二手房，而一些地段较好的区域，二手房报价高达5000元到6000元每平方米，一套二居室总价近40万元，有些八成新左右的二手房的报价与相邻地段的一手房价格相差仅在10%左右，虽然总价上会有几万元的区别，但对于15到20年期限的贷款按揭，在每月还款的金额上相差仅200-300百块钱。在这种情况下，对于本想贷款买二手房的人来说，贷款买一套结构、式样都相对合理的新商品房就更具吸引力。

■原因之三：二手房贷款手续繁琐、速度太慢

律师告诉记者，在一手房贷款中，房屋权属相对简单，银行对房屋的开发商一般都有长期的信用合作，只需对购房者作身份证明和收入证明的考查。但二手房的房源较为复杂，出于对风险的考虑，不仅是买方要对房产的权属、卖方的售卖资格、身份证明、婚姻状况等作考查，银行也必须有一个全面的审核。所以涉及的部门包括买卖双方单位、公安局、派出所，甚至民政部门，加上评估、保险，到房管部门办理过户、抵押登记等所需要的时间，很难在一两个月之内将一笔贷款业务全部办完，有时一拖达半年之久。

另外，据银行反映，在他们所做的二手房贷款中，商业性贷款居多，而公积金贷款极少，原因也在于手续的复杂。因为缴纳的公积金由专门的公积金管理中心统一管理，办公积金贷款不仅要经过工作单位，还得银行和公积金管理中心有协议，比商业性贷款更麻烦，使客户望而却步。

■给有关部门提建议：

一些办理过二手房交易手续的人认为，房管部门的办事效率对二手房贷款业务的发展也起着重要的作用。许多卖主觉得办手续时间过长让他们心里不踏实，因为买方付完首付款被银行冻结后，双方开始办理过户手续，如果过户花上一两个月，房款就要等更长时间才能到他们的户头，他们担心会节外生枝。当然，大家都体会得到房管部门也在努力不断地简化手续，降低税费，促进市场的发展，但还是有一些可以改进的地方。大家所提的建议包括：

北京市各个区的具体政策尽可能统一。对于一个中介代理人来说，往往根据房源所在的位置不同，需要到各个区办手续，如果各区的相关部门在办理程序、应提供的资料、应缴纳费用等方面的要求一样，他们一次性做好资料准备的可能性会高许多。同时，较准确地掌握办理手续的速度，他们对客户也能有一个肯定的承诺，不至于总是无可奈何地让人等待，这些在一定程度上还影响他们在市场的信誉。

解释尽可能清楚。由于较多的部门实行窗口服务，在递过去的资料不齐备时，有的办事人员以一句材料不合格，弄好了再来就打发了，而且不够耐心，让人有一种到了衙门的感觉。有时差的不只一件材料，可能今天仅发现了一件，补好了才发现又差一件，就要跑很多次。如果办理手续的人员仔细替客户审阅一下，一次性解释清楚，这种情况就能避免。