我国土地是国家或集体所有的，土地所有权不可以以侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。依法可以转让是土地使用权。以国有土地使用权为例，国有土地使用权主要通过两种方式转让。一种是出让，另一种是划拨。出让是有偿的，划拨是无偿的。通常国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地等，可以通过划拨取得土地使用权。

土地转让合同注意事项有哪些？

1、土地使用权人尚未取得土地使用权的，土地转让合同无效。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

2、在订立合同前，需要理清标的土地是工业用地还是住宅用地。如果需要改变土地性质，那么合同应当载明若不能办理土地性质变更手续时的权利和义务。

3、应当保留办理一切相关手续的证据，即使相关手续并没有成功办理，也需要有“办理过相关手续”的证据。

比如合同约定由开发方承担办理项目相关手续的主要义务，而提供土地方进行辅助，那么开发方保留相关证据是十分有必要的。因为如果相关手续办理没有成功，导致合同没有被成功履行，那么“办理相关手续”将会成为一个违约条件。如果没有保留相关证据，在庭审过程中就可能会被认定为“没有积极办理手续，构成违约”。

4、土地转让款约定好付款时间。

在土地转让合同中，如若没有约定好付款时间，可能会影响到预期收益。因为开发方即使是不及时支付款项，也不影响合同约定的履行。只要土地使用权证办理好，那么开发方就可以依照约定对土地进行开发。虽然款项是能够收回来，但明确了付款时间更加有利，而且对于土地转让的这种大额款项，应当谨小慎微。

5、开发方应当在土地使用权证等手续证件完善后，再对土地进行开发。

在土地证件不齐全的状况下，土地转让合同无法顺利履行，那么合同应当解除。如果开发方过早对土地上建筑进行了拆除工作，那么开发方需要就拆除的建筑物承担赔偿责任。

6、如需要双方配合，改变土地性质后才能对土地进行开发，那么合同需要载明不能改变土地性质的责任承担。

一般来说，转让方具有积极配合开发方办理土地性质转变手续的义务，而开发方既有办理土地手续的义务，也有对该土地状况的审核义务。如果在合同中接受了不利条件（土地性质尚未改变），那么开发方就需要承担相应的不利后果。一旦土地性质无法改变，将难以判定违约方，因为改变土地性质手续的办理需要双方的共同配合。因此最好在合同中就载明此种情况的责任承担，明确双方的违约责任。

土地转让应当签署书面的合同，以明确双方的权利义务，转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题也应明确，土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

《中华人民共和国土地管理法》第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第五十四条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。第七十四条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。