卖房满五唯一和满二唯一究竟有哪些差别-法师兄

卖房满五唯一和满二唯一究竟有哪些差别

来源：互联网时间： 2023-08-17 11:05:40 238 人看过

满五唯一

以往，二手房交易，房产证满5年，并且是唯一住房的即可免房子的个税和营业税。

满二唯一

财政部于公布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中将5年标准降为2年，具体如下：

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；

2、个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；

3、个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。通知自2015年3月31日起执行。

以往，满五唯一中的满五是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；唯一则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。

通过对比可以知道，满二唯一只是免征营业税，该交的个税还是要交的，而满五唯一可免双税，这里需购房者提高注意。

为什么买房要买“满五唯一”

假设：一套面积在80平米，网签价格200万（以网签价为准），原价格为160万的二手房，购房者是第一次买房。

第一种、不满两年的二手房

不满两年的二手房征税最多，一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。

增值税为全额征收，税额＝［200万／（1＋5％）］5．6％＝10．67万

契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1％，税额＝（200万－已征收的增值税）1％＝1．89万

个税＝（200万－原价格－原来契税－200万10％－利息－此次增值税）20％＝1．54万

三个税种共14．1万元。

第二种、两年到五年之间

这种情况免征增值税，只征收契税和个税。

契税仍然是全额征收，上文已经注明计算方式，税额＝（200万－已征收的增值税）1％＝1．89万

个税＝（200万－原价格－原来契税－200万10％－利息）20％＝3．68万

两个税种共5．57万元。

第三种、满五年非唯一

这种房子的税费成本和第二种完全一样，免征增值税，所以税费成本也是只有契税和个税，共计5．57万元。

第四种、满五唯一

这种房子只征收契税。

契税额＝200万1％＝2万元。

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1、增值税的征收方法：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照全额的5.6%缴纳增值税及附加；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。也就是说只要房子满两年，那么无论是否唯一都可以免征增值税。2、个人所得税的征收方法：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1%。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这也就是说必须同时满足“满五”和“唯一”两个条件，购房者才能免交个税。综上，根据我国的相关规定符合满五唯一条件的房屋是不用交纳个人所得税和增值税的。而在满二唯一中，只有满二是免征增值税的关键条件，也就说说普通住宅无论是否唯一只要满足了满两年的条件就可以免征增值

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符合满五唯一条件的房屋是不用交纳个人所得税和增值税的。而满二唯一中，只有满二是免征增值税的关键条件，即房产证登记日期孰先原则计算是否满5年或者满2年。大家只要记住满五唯一的房子只用交契税就行了，能省6.5%的税费，满二的房子只用交契税、个税就行了，能省5.5%的税费。增值税的税率是5%，加上其他的税率，综合是5.5%。法律规定：《中华人民共和国个人所得税法》第二条第（八）项规定：“下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：（八）财产转让所得。纳税人取得前款第五项至第九项所得，依照本法规定分别计算个人所得税。”一、房屋买卖税的缴纳1、一手房屋交易契税：买新房子要缴纳的契税为购房总价的3－5％（不同的省市自治区税率不同），普通商品住宅减半，即1．5－2．5％。维修基金：按建筑面积乘一定金额收取。物业管理费：房屋交房后支付，具体档次费率按各地物价部门规定执行。2、二手房房屋交易非普通住宅契税要加倍。

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