法律规定房屋买卖的违约金是：在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，可以向对方当事人支付一定数额的违约金。违约金一般设定为合同标的额的20%，造成的损害较大时违约金可以适当上浮，但最高不应超过实际损失的30%。

一、如果合同有效可以承担违约责任吗

如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的，则可按《民法典》中关于承担违约金责任的一般原则执行。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30％。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。

《民法典》第五百八十五条

【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

根据《民法典》第157条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同无效后其双方当事人对违约条款的约定亦是无效的，也就不需要承担相应的违约责任了。

根据该条款，违约情形划分为两大类：

一是不履行合同义务。所谓不履行合同义务，又称毁约行为，指债务人拒绝履行任何合同义务。

二是履行合同义务不符合约定。所谓履行合同义务不符合约定，是指迟延履行合同义务、履行合同义务有瑕疵或者不完全履行合同义务的行为。

二、违约责任是否以实际损失为前提

违约责任不一定以实际损失为前提，如果合同有约定的，按合同约定承担违约责任。没有约定，造成损失的，一般是按实际损失赔偿。

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

三、违约金上限30%怎么计算

违约金上限30%，一般来说违约金上限是不超过实际损失的30%，但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加。当事人以约定的违约金过高为由请求减少，应当以违约金超过造成损失的30%作为标准适当减少。违约金，是指合同的一方当事人不履行或不适当履行合同时，按照合同的约定，为其违约行为支付的一定数额的金钱。违约金一般分为惩罚性违约金和补偿性违约金，两者均属于担保物权的担保范围。