农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件：一是经村委会同意；二是转让方和受让方为同村人；三是转让方户口已迁出本村或一户多房或多房。如果是一户一宅，必须明确表示不再申请宅基地，并有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。《土地管理法》第六十三条城乡规划确定土地利用总体规划为工业、商业等经营用途，并依法登记的集体经营建设用地，土地所有人可以通过出让、出租等方式移交给单位或者个人。，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、建设期限、使用期限、土地用途、规划条件等双方权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等。，应当经集体经济组织成员村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有人，土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体建设用地租赁、集体建设用地使用权转让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等。，参照同类国有建设用地。国务院制定了具体办法。

农村宅基地流转将迎来政策拐点

传统的农村土地制度是造成农村经济与城市经济隔绝的重要壁垒，这一现状极大地限制了城市对农村的反哺。宅基地的流转若能设计、实施得当，将能促进农民福祉和农村经济的发展，并成为将来全面打破城乡二元结构的有效铺垫。

农村集体土地制度僵化，造成农业生产力落后，是农村经济近些年日渐衰退的根源。土地是最基本、最重要的生产资料，传统的农村土地制度限制流转，虽然保证了农民的基本生存需求和社会稳定，但也阻碍了人才、资金向农村的流动，从而限制了农村社会的发展和农业产业的现代化转型。特别是农业生产的规模化不足，直接导致了农业生产效率低下，国内粮食的生产成本远高于美国等海外国家，大量进口粮食冲击了粮价，带来很大的政策负担，这些矛盾近年来逐渐凸显。

我国的工业化进程已开始多年，其对农村劳动力人口的吸纳作用更是创造了“春运”等大规模人口流动的世界奇观，从大的趋势来看，人口从农村向城市流动是难以逆转的——很大一部分年轻劳动力的收入完全来自城镇务工，几乎不再从事农业生产。由此产生的过剩宅基地必然需要流转，而高效的流转有赖于扩大流转范围。

将农村宅基地流转有条件地向城里人或工商资本开放极为必要。宅基地仅仅在农村集体成员间流转，难以解决宅基地总体过剩的问题，不仅会导致流转价格较低，影响农民的财产性收益和福祉，也限制了资金、人才向农村的流入，不利于农村的发展。毕竟，部分城镇人口有回农村置业养老的需求，工商资本也有投资农业或相关产业的需求。

确保宅基地面向城市人口和资本高效流转，需要充分市场化的手段。部分地方政府将集体土地通过行政手段收为国有建设用地，然后转卖，也实现了土地流转，但这种非市场化的手段由政府掌握定价权，时常会损害农民权益，激化社会矛盾。

当然，并非采用了市场化手段，宅基地流转就一定会成功。无论是宅基地过剩的现状还是城里人及商业资本对宅基地的需求，都只是证明放开宅基地流转的条件已经逐步成熟。为了防止工商业资本对农民利益的侵蚀，防止可能发生的矛盾，宅基地在更大范围内开放流转需要一些规范性的制度条件。只有这样，才能使土地自由流转成为城市反哺农村的重要渠道，从而有效缩小城乡差距。

总的来说，农民福祉、农村发展是宅基地流转成败的重要标准。宅基地是农民的基本福利制度，流转过程中的收益也应由农民享有。尤其要看到，我国城乡之间土地、户籍等制度的不同，造就了城乡二元结构，而农村在其中明显居于弱势地位，特别是大量的农民工支撑了城市建设，却难以享受到城镇人口的福利。因此，宅基地流转作为打破城乡二元结构的一个初步尝试，更需要注重城市反哺农村，从而为打破城乡二元结构的全面改革做出正确导向。

《土地管理法》第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。