契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，依据土地使用权、房屋的成交价格或市场价格，向承受的单位和个人征收的一种税。根据国税发[2004]137号文件规定，契税由税务机关直接征收，并普遍适用于有应税行为的单位和个人。

在目前的经济生活中，涉及到转移土地、房屋权属的契税缴纳行为较多，根据契税缴纳的税收政策进行纳税筹划，降低契税支出，日益为各方面纳税人所重视。现举例说明契税缴纳的纳税筹划方法(以下所举各例中涉及到缴纳契税的税率为4%)。

一、签订等价交换合同，可不征契税

例1：金信公司有一块土地价值3000万元拟出售给南方公司。然后从南方公司购买其另外_块价值3000万元的土地。双方签订土地销售与购买合同后，金信公司应缴纳契税=3000万元x4%=120万元。南方公司应缴纳契税=3000万元x4%=120万元。

纳税筹划思路：根据《契税暂行条例》及其实施细则规定：土地使用权、房屋交换.契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。

按照上述规定.提出纳税筹划方案如下：金信公司与南方公司改变合同订立方式.签订土地使用权交换合同，约定以3000万元的价格等价交换双方土地。金信公司和南方公司各自免征契税120万元。

二、签订分立合同，可降低契税支出

例2：红叶实业公司有一化肥生产车间拟出售给月星化工公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物.附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，化肥生产车间总占地面积3000平方米。整体评估价为600万元(其中生产厂房评估价为160万元，3000平方米土地评估价为240万元，其他生产厂房附属物评估价为200万元)，月星化工公司按整体评估价600万元购买，应缴纳契税=600万元×4%=24万元。

纳税筹划思路：根据《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税[2004]126号)规定：

1、对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税：对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

2、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

3、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税：如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

按照上述规定.提出纳税筹划方案如下：红叶实业公司与月星化工公司签订两份销售合同.第一份合同为销售生产厂房及占地3000平方米土地使用权的合同，销售合同价款为400万元，第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物(主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等)，销售合同价款为200万元。经过筹划，月星化工公司只就第一份销售合同缴纳契税.应缴纳契税=400万元×4%=16万元，节约契税支出8万元。

三、改变抵债时间，可免征契税

例3：金图公司因严重亏损准备关闭，尚欠主要债权人明珠公司5000万元，准备以公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。明珠公司接受金图公司土地抵债应缴纳契税=5000万元×4%=200万元。

纳税筹划思路：根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)规定：企业按照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人(包括关闭、破产企业职工)承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。按照上述规定，提出纳税筹划方案如下：明珠公司改变接受金图公司以土地抵债的时间.先以主要债权人身份到法院申请金图公司破产，待金图公司破产清算后再以主要债权人身份承受金图公司以价值5.000万元的土地抵偿债务。可享受免征契税，节约契税支出200万元。

四、改变抵债不动产的接收人，可不纳契税

例4：华业公司欠石林公司货款2000万元.准备以华业公司原价值2000万元的商品房偿还所欠债务。石林公司接受华业公司商品房抵债后又以2000万元的价格转售给亚美公司偿还所欠债务2000万元，石林公司接受华业公司抵债商品房应缴纳契税=2000万元x4%=80万元。

纳税筹划思路：石林公司最终需将抵债商品房销售给亚美公司抵债，华业公司抵债商品房在石林公司账面只是过渡性质，却需多缴纳契税80万元，在三方欠款均相等的情况下，进行纳税筹划后这80万元多缴纳的中间环节契税可免征。可考虑纳税筹划方案如下：石林公司与华业公司：亚美公司签订债务偿还协议。由华业公司将抵债商品房直接销售给亚美公司，亚美公司将房款汇给华业公司。华业公司收亚美公司房款后再汇给石林公司偿还债务，石林公司收华业公司欠款后再汇给亚美公司偿还债务。经上述筹划后，三方欠款清欠完毕，且石林公司可享受免征契税，节约契税支出80万元。

五、改变投资方式。可享受免征契税优惠

例5：王明有一幢商品房价值500万元，李立有货币资金300万元，两人共同投资开办新华有限责任公司，新华公司注册资本为800万元。新华公司接受房产投资后应缴纳契税=500万元×4%=20万元。

纳税筹划思路：根据财税(2003)184号文件的规定：非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

根据上述规定.提出纳税筹划方案如下：

第一步.王明到工商局注册登记成立王明个人独资公司，将自有房产投入王明个人独资公司，由于房屋产权所有人和使用人未发生变化，故无需办理房产变更手续.不需缴纳契税。

第二步.王明对其个人独资公司进行公司制改造。改建为有限责任公司，吸收李立投资，改建为新华有限责任公司.改建后的新华有限责任公司承受王明个人独资公司的房屋，免征契税，新华公司减少契税支出20万元。

六、改变购买不动产方式，可获免征契税

例6：金盛有限责任公司于2004年1月向国有独资公司兴业有限责任公司购买三幢商品房，价值9800万元，金盛公司应缴纳契税=9800万元×4%=392万元。

纳税筹划思路：根据财税[2003]184号文件的规定：非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的.对新设公司承受该国有独资企业(公司)的房屋、土地权属，免征契税;两个或两个以上的企业，依据法律规定。合同约定，合并改建为一个企业，对合并后的企业承受原合并各方的房屋、土地权属免征契税。执行期限为2005年12月31日之前。

另外根据《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》(财税[2006141号)规定.企业改制重组涉及的契税政策，继续按照财税(2003)184号文件规定执行.执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。

根据上述规定.提出纳税筹划方案如下：

第一步.金盛公司与兴业公司签订投资协议，共同出资组建兴盛有限责任公司，注册资本为1亿元，金盛公司出资200万元，出资方式为货币资金，投资比例为2%，兴业公司出资9800万元.出资方式为三幢商品房，投资比例为98%，并约定兴盛有限责任公司成立后，于6个月内办理商品房产权变更手续。办理商品房产权变更手续时，新设立的兴盛有限责任公司承受兴业公司投入的房产，因兴业公司投资比例超过50%。享受免征契税392万元。

第二步.办理完商品房产权变更手续后，金盛公司与兴业公司另签订一份股权转让协议。约定兴业公司将所持兴盛有限责任公司9800万元股份原价转让给金盛公司股东。

第三步.股权转让手续办理完毕后.金盛公司与兴盛有限责任公司于2005年1月签订合并协议，由金盛公司合并兴盛有责任公司，合并后金盛公司承受原兴盛有限责任公司的房产，享受免征契税392万元。

在以上若干案例筹划中，要注意契税缴纳和土地增值税缴纳密切相关。进行税收筹划时需同时考虑土地增值税的税负，并结合有关营业税和企业所得税的相关免征政策，综合考虑企业总体税负支出，方能取得较好的筹划效果。