案例：房屋交房后发现逾期交房问题

李先生2011年购买了一套商品房，和开发商签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，就依约付清全部购房款并缴交购房相关手续费、公维金等费用，以及用于办理产权登记所需的身份证复印件等相关资料。2012年3月9日，办理商品房交付手续后，房子正式移交。李先生装修入住，一年后接到开发商通知办理两证。

今年6月份，李先生听说开发商存在逾期交房和逾期办证的违约行为，不少业主都已经上告到法院，拿到了违约赔偿款。李先生找出当初的《商品房买卖合同》，发现合同约定，自己购买的商品房是要在2012年1月初交房，而实际交房日期晚了3个月左右，也存在逾期办证的情况。

于是，李先生也到法院起诉，要求开发商赔偿逾期交房的违约金。按照合同约定，逾期不超过90天，从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每天支付已付款万分之三的违约金。同时，没有在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，他还要求开发商自逾期之日起每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。

分析：过了2年诉讼期无法维权

经过法院的调查，李先生的主张并没有得到法院的支持。原因是李先生和开发商诉讼的商品房，按交房时间和李先生起诉的时间，已经过了2年的诉讼时效，虽然具体的交房时间比合同约定交房的时间晚了2个月，扣除天气原因等不可抗拒的因素，开发商确实存在违约，但李先生直至2014年6月底才向法院备案审查要求开发商支付逾期交房违约金，其诉请已超过两年的诉讼时效，故对李先生要求开发商支付逾期交房违约金的请求，法院不予支持。

而逾期办证，也因为超过了2年诉讼期，也拿不到赔偿。因诉讼商品房在交房后的一年后，办理了两证。在此后的差不多1年的时间里，李先生没有起诉维权，相当于放弃自己的权利。

提醒：依据合同约定2年内主张权益

逾期交房和逾期办证的诉讼时效的期间均为2年，但需注意的是两者起算时间点不同，逾期交房诉讼时效期是根据商品房买卖合同的条款约定的交房时间，还是根据有效交房的时间起算，目前在法律理论界尚有较大争议，司法实践中更难保证法官有统一的认识，因此，业主在进行逾期交房的维权时，如何计算诉讼时效，不同的法官对法律有不同的理解，所以，从稳妥的角度出发，建议业主在合同约定的交房期届满后2年内主张权益。而逾期办证的诉讼时效起算点又因是否存在逾期交房而不同，情况比较复杂，因此，业主在维权时，需特别注意2年期间的把握。

具体维权方式，要是诉讼的房屋，比合同约定的晚半年交房，而办证晚一年才完成，业主可以在办证的第二天到有效的2年诉讼期内起诉，但最好在办证的第二天起诉逾期交房和逾期办证。

要是诉讼的房屋，比合同约定的时间晚半年，而办证过了两年的诉讼期还不能办理，那么业主要注意，需要在合同约定交房时间的两年内提起诉讼，起诉开发商逾期交房，并起诉到目前为止逾期办证及今后办完证为止，所逾期天数的赔偿主张。要是过了2年的诉讼期，这2年的逾期时间，赔偿维权就得不到法院的支持。

购房维权六项注意

购房时不能忽视权利也不能怀疑处处是陷阱

维权成了时下最时髦、出现频率最高、最具鼓动性的词汇。到底如何维护购房者的权益，如何约束、防范甚至惩罚开发商，似乎成了时下大家特别关注、特别关心的一个热门话题。本期我们请到中策律师事务所的金忠律师和大家一起来再谈一谈购房者维权这个话题。因为职业的原因，金先生经历和见证了很多这样那样的纠纷，对这个行业的一些问题

有实际的了解，也因此有了许多经验和体会。

具体说，购房者在维护自身权益方面，应该注意以下几个问题：

要纠正对待购房合同的两种错误倾向

房屋的买卖行为是个要式法律行为，必须签订书面的买卖合同，甚至还要到政府房地产主管部门进行登记备案。因此，合同的重要性不言而喻。但在实践中，一方面，有相当一部分人对合同毫不重视，在签订合同时，对合同的内容并不认真阅看，只管签字，对合同约定的双方的权利义务不甚了了，这就可能造成两个后果，一是忽视了自己的权利，应该约定的而没有约定，使自己合法权益的实现没有合同依据；二是不了解自己应当履行的义务，违约了还不知道，或者自己虽然没有违约，但要追究对方的违约责任却没有任何依据，一旦打起官司，不利的后果是可想而知的。另一方面，由于信息的不对称，缺乏专业知识，也有相当多的购房者在洽谈合同时不能抱着正确的心态，似乎到处都是合同陷阱，不知道自己的要求是什么，合同的目的是什么，对房屋的要求尽善尽美本身没有错，但也难免会不切实际，增加交易的难度。其实，对于房屋这种商品，买卖双方当事人能够在合同中约定的仅仅是很少一部分，大量的诸如房屋的质量要求，建材要求、施工要求等，都是由很多强制性的法律法规和行业技术规范专门规定的，购房者只要给予适当关注就可以了，如果对合同条款搞得太复杂，太繁琐，不但没必要，操作起来也很困难。被媒体广泛宣传的204条购房宝典之所以不能真正推行，原因恐怕也在于此。

不要将业务员的口头承诺和楼书等广告宣传当做合同

在现在的房屋买卖中，绝大部分楼盘都要通过楼书等广告宣传进行推介，同时通过业务员的介绍进行销售，购房者也正是通过这些渠道来了解欲购房屋的详细情况，但是，和所有的市场推销一样，广告宣传和业务员的介绍都难免会有不实和夸大的成分，对此，购房者应有清醒的认识。在法律上，广告宣传是要约邀请，它不是真正的合同条款，一般来说，没有约束力。而业务员的介绍特别是口头承诺，如果没有写进合同，也没有约束力。从严格的法律意义上说，业务员仅仅是代表开发商推介楼盘，他（她）的代理权限是极其有限的，有的购房者拿着业务员口头承诺的录音证据去要求开发商承担某种责任，我认为，这是没有法律依据的，除非开发商对业务员有明确的授权，或者开发商对业务员的口头承诺予以认可。如果购房者对某一方面的问题特别关注，就要和开发商协商写进合同，如果开发商不能答应，你可以不买，如果你买了，就不要对此有任何法律上的期待。

立足于解决问题，不要轻起讼争，因小失大

现在，人们的法律意识越来越强，很多人纷纷拿起法律武器，通过诉讼途径维护自身的权益。和几千年来人们缺乏法制的观念和精神相比，这无疑是社会的进步。但是如果不能合理地运用法律武器，法律也是双刃剑，有时它不但达不到维护自身权益的目的，相反可能还会伤及自身。要认识到，法律不是万能的，上法庭只能作为最后的救济途径。只要有协商的余地或协商的可能，就不要轻易放弃。对于解决问题而言，如果能协商解决，对双方都有利，除非万不得已，不要轻起讼争。要知道，诉讼是有风险的。由于诉讼请求不当，证据不足，或者法官对法律的不同理解等等，都可能导致败诉。有的虽然胜诉了，但所花费的时间、精力、费用等已远远超过了所要争取的利益，显然是得不偿失。这样的案例举不胜举。笔者就曾亲历过这样一个案子，某女因为开发商的业务员口头承诺其免交一年的物业管理费（约4000元），在交房时要求开发商兑现，在遭到拒绝后，不但拒绝收房，还愤而起诉，结果败诉，由于诉讼持续了四个月的时间，某女四个月没有入住，其房屋的合理租金约每月5000元，这样一算，即使某女胜诉，也是得不偿失，因小失大。因此，在决定起诉前，一定要仔细权衡利害得失，对于没有把握胜诉的，一定要慎重决定。

要冷静、理智、善意地考量彼此的权利义务

有这样一个案例，某男在房屋交付时，发现阳台没有封闭，要求开发商履行合同义务，予以封闭，但开发商认为合同约定就是不封闭，双方对合同的理解产生了歧义，于是，某男拒绝办理房屋交付手续。后来开发商对阳台进行了封闭，某男在合同约定的交付日期5个月后办理了入住。某男据此要求开发商支付5个月的延期交房违约金，开发商只同意支付2个月，双方协商未果，某男起诉至法院。法院判决，某男的诉讼请求没有法律依据，予以驳回。因为阳台没有封闭并不是根本违约，不构成延期交房，只能算是履行有瑕疵。对某男的入住并不构成实质性的影响，某男拒绝入住，实际上是放任了损失的扩大，其责任只能由自己承担。这个案子实际上提出了一个问题，那就是在购房者和开发商发生纷争时，即使是开发商的过错，购房者是不是也有义务合理、善意地采取措施，防止损失的进一步扩大？答案是肯定的，因为法律上对此有明确的规定。因此，购房者和开发商发生纠纷时，不能仅仅揪住对方的责任不放，也要看到自己应该履行的义务，以冷静、理智、善意的态度处理彼此的纷争。

要注意分清不同的法律关系

现在，大部分购房者在购买商品房时，都采取银行按揭的方式，通过银行贷款购房。这里既有购房者和开发商的房屋买卖合同关系，也有购房者和银行的借款合同关系，二者既相互联系，也是各自独立的法律关系。实践中，很多购房者对此认识不清。有的购房者因为和开发商产生纠纷，就拒绝向银行偿还贷款，须知，这在法律上是不同的法律关系，如果因此发生讼争，银行起诉购房者，购房者大多是要败诉的。还有，有的购房者因为和开发商发生纠纷，就拒绝缴纳物业管理费和供暖费，须知，如果因此发生讼争，购房者也会面临不利的法律后果。因此，购房者无论遇到什么样的纠纷，一般来说，应尽可能就事论事，不要激化和扩大矛盾，如果认识不清，应请教有关的专业人士，切不可蛮干。

要注意保留和收集证据

虽然我并不赞成轻起讼争，但有时诉讼也是不可避免的。掌握充分、可靠的证据是胜诉的保证。即使没有涉诉，掌握开发商违约的充分、可靠的证据，也会使自己在和开发商的谈判中处于有利的地位。因此，在整个交易的过程中，购房者都应该注意保留和收集一切能够证明事实的相关证据，包括合同和所有双方签订的协议，有时还需要采取录音、录像、照相的方法收集证据。当然，到底什么才是有效的证据，如何才能取得有效的证据，有时需要律师等专业人士的指导和帮助。但首先，购房者必须要有这样的意识。如果购房者没有这样的意识和事先的准备，一旦发生纠纷，就可能面临不利的诉讼结果。因为，无论是什么样的客观事实，如果没有证据支持，就不能成为法律真实，不是法律意义上的真实，就不能得到法律的保护。