一、期房买卖过户的注意事项

(l)如果只能与上家签订买卖合同，那应当先确认上家是否已付清全部房款，再在合同中约定将上家对开发商所享有的债权全部转让给下家，同时还应当由上家书写一份给开发商的《债权转让通知书》。因为民法典规定债权的转让必须通知债务人，否则对债务人不发生效力;

(2)对税费承担应作出详细的约定，并考虑到税收政策调整的因素，约定如有新增加的税收由谁承担;

(3)约定将上家从开发商处取得的预售合同、发票等正本由中间方(中介公司或律师事务所)监管，以防一房二卖;

(4)给上家的转让款最好分阶段支付，与产证及交房手续联系起来;

(5)密切注意开发商施工的进度和办证的时间，一旦上家取得小产证，立即督促上家办理过户手续，如果上家怠于办理或有毁约迹象，立刻要到法院起诉并进行诉讼保全。

二、购买期房的风险

1.税收的风险。

正常情况下，开发商应当先办大产权证，再凭《商品房预售合同》等材料办出上家的小产证，上家和下家再凭《存量房买卖合同》等材料办出下家的产证。也就是说，要有二次过户交易手续，其中契税要征二次(上家和下家各一次)，营业税征一次(上家交纳)，这样一来.在期房转让合同中对税收如何约定将会非常重要。如果约定不明，将来容易产生纠纷。如果约定全由下家承担，那下家的成本肯定会增加，因此下家在签约时要考虑到办证周期较长，税收政策调整的风险将较大。简单来说，购买二手期房要交的税费比现房要多。

2.合同解除的风险。

实务中也有这样的做法：下家支付一笔差价补偿款给上家后，由上家与开发商解除预售合同，再由下家与开发商直接签订预售合同，这样就由下家直接和开发商建立合同关系，这样可以少交税。但是上家与开发商的合同解除后，开发商可以将房屋另行售与人而不用承担任何责任。尤其在房价上涨较快时，下家要防止开发商另售他人将会很困难。

3.交易中心拒绝备案的风险。

下家支付一笔差价给上家后，由上家与开发商办理预售合同解除手续，并到交易中心办理预售合同网上备案的撤销手续，但交易中心对开发商的销售情况有权进行监督检查，如果认定这是一种期房转让或者虚假销售的行为，那交易中心可能会拒绝撤销合同，或者即使撤销了原来的合同，等下家与开发商签订了预售合同时，交易中心再以“交易异常”为由拒绝备案及办理预告登记手续。

4.意向转让的风险。

由上家与下家签订意向书，约定在上家取得期房的产权时再将房屋过户给下家，下家支付意向金或定金给上家以达到制约上家的目的。不过，如果上家取得产证后反悔而将房屋另售他人，下家的权利将不能得到保障，甚至上家人去楼空，下家的意向金也难以拿回来。

5.逾期交房的风险。

上家在与下家签订‘的买卖合同中，如果房屋还未交房，很可能不能确定交房时间，何时能交房取决于工程进度。当然，尽管下家与开发商并没有订立合同，但下家仍然可以自己的名义根据开发商与上家签订的预售合同追究开发商的逾期交房的违约责任。不过，这必须有两个前提：一是上家已向开发商付清了房款，二是上家将期房转让给下家的情况已通知了开发商。

6.逾期办证的风险。

由于下家仅得到预售合同的债权，而房屋的预告登记权利人却是上家，因此要直接办出下家的产证需要先将上家的预售合同和预告登记撤销，否则只能在上家取得产证后再过户给下家。如前所述，这样会产生较多税收，一旦双方在这些问题上产生分歧，下家的产权证就会拖延。开发商的大产证逾期办出，也会导致上家的小产证延期，当然也会造成下家的产证延期。

7.上家毁约的风险。

在房价持续上涨的情况下，上家受到房价暴涨的诱惑，容易产生毁约的动机。这时，可能会要求下家增加房款，否则拒绝交易。

8.一房二卖的风险。

由于下家与上家只签订了一份买卖合同，并不能像普通期房预售那样通过合同网上备案和预告登记，因此下家难以阻止上家一房二卖，在这样的情况下，只有一方会最后取得房屋产权，而另一方只能向上家索赔(索赔往往会通过诉讼去解决)。

三、期房交易流程是什么

1.期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

2.现房比期房好卖很多，这是玩房地产的人的共同印象。无论怎么选，现房都是拿来就用，风险和周期都远远优于期房，可控性要远远优于期房。频繁的加息也让买房的人更关注现房。期房和现房的称谓，实际上是根据楼盘建设和销售的不同时段来划分的，因此，随着时间的推移，期房都会转化为现房的。

3.期房具有几点优点。先期预购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房屋，销售工作刚刚开始，开发项目的房型都有，朝向好的户型也在其中，购房者有了比较大的选择余地。价格能给予较大的优惠，一般为5%到10%，甚至更多。付款轻松，随施工进度付款，有一次和分次的付款方式，优惠也不一样。