一、贷款流程

（一）提出贷款申请凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供规定的文件，经贷款负责人认定后方可办理借款申请。

（二）贷前审查金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节，审查包括以下内容：

1、对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。

2、对抵押物的审查。

3、对贷款用途。

（三）对抵押房地产估价房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。

（四）合同的签订和登记对贷款审查合格之后，借款双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人（包括借贷双方和担保人）按照一定的法律程序签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。

二、抵押物的占管和处分

（一）抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。

（二）抵押物的处分抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物：

1、抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的；

2、抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又无人代其履行债务的；

3、抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的；

4、抵押人被宣告解散或破产的。综上所述，房地产担保抵押贷款在提出贷款申请，经过贷款方审查，双方对房地产估价结果达成一致，并签订合同即可达成。借贷人按照约定还款方式进行还款，偿还完毕即可收回抵押房地产，在此期间房地产由贷款人占管，如借贷方违反合同条约或无力偿还，抵押房地产由贷款人处分。