（一）农村宅基地在进行买卖时签订的合同效力要根据签订的主体来确定：

1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效。

因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合有效合同要件，就应当认定转让合同有效。

2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。

我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。

3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。

（二）第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

1、行为人具有相应的民事行为能力；

2、意思表示真实；

3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

一、农村宅基地的买卖纠纷处理办法

（一）对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋转让，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋转让合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。

（二）对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。

（三）对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

（四）对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

（五）对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原转让价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

二、农村宅基地转让的规定

（一）转让主体具有特定性：限于本集体经济组织内部成员。因为宅基地的初始取得的无偿性，具有一定的福利性质和社会保障功能，所以宅基地的使用权人必须是符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员，在转让农村宅基地时也要严格遵循这一规定。

（二）转让的前提是转让方必须有住房保障

基于我国的一户一宅政策，宅基地具有保障农民基本居住需求和维护农村社会稳定的特定功能，不能让农民失地、失去住房保障。如果一户村民因为以前拥有多处宅基地而导致村集体的土地分配不均，那么这种情况应该将其多出来的宅基地进行转让。

（三）持有宅基地证明

宅基地证可以证明权利人对宅基地的使用权，涉及宅基地的转让必须要有宅基地证，以确定宅基地的权利归属，没有宅基地证的土地是不能进行转让的。

（四）存在宅基地转让协议

转让宅基地必须要有宅基地转让协议，双方就转让宅基地的权利义务关系达成合意，并且签字确认。另外，转让协议还需要有见证人的签字以及村委会的证明。