1、抵押物的所有权、使用权不明或有争议的，抵押合同无效。如抵押人将他人的财产作抵押，或抵押人以共同共有财产设立抵押而未取得其他共有人同意的抵押行为无效。

2、抵押物不特定的，抵押合同无效。如只在抵押合同上笼统地注明财产一宗，而没有详细清单的，不符合法律关于抵押物必须是特定的规定，抵押行为无效。

3、应该办理抵押物手续而未办理的，抵押合同无效。特定物作抵押的，必须办理抵押登记。否则，抵押合同无效。

4、抵押物重复抵押的，抵押合同无效。法律规定，抵押物在抵押期间，非经债权人同意抵押人就抵押物价值已设置部分再行抵押的，其行为无效。

5、对于通过签订抵押合同规避法律的，抵押合同无效。如在法律文书生效以后订立抵押合同；或经核实尽管有银行贷款，但企业不是在财产抵押后贷款的；或贷款中银行资金不到位的，抵押合同无效。

6、主合同无效的，抵押合同无效。抵押合同系保证合同的一种，是一种从合同，它以担保的主合同合法有效为前提条件，主合同无效，则从合同无效。

7、以不能作抵押的财产设立抵押权的，抵押合同无效。如法律禁止买卖的自然资源，未补办土地使用权出让手续而由行政划拨的土地使用权，不能强制执行的物品，被依法查封、扣押、监管或采取有其他诉讼保全的财产等，均不能作抵押。

8、抵押物价值处于不确定状态的，抵押合同无效。如用财产保险单作抵押的，财产保险单的价值体现要依附于其他事件的发生，它本身不是有价证券，也不是可以折价或变卖的财产，故不能用于抵押。

一、抵押权被撤销抵押合同是否有效

抵押合同是担保合同的一种，抵押登记被撤销的，签订的抵押合同无效。

《中华人民共和国民法典》第三百八十八条【担保合同】设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

第四百零二条【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

二、行使抵押权的注意事项

抵押权人在通过起诉或仲裁来实现担保物权时，须注意以下几点：

1、注意担保物权的存续期间。一般来说，债权的诉讼时效期间为两年，但是担保物权在性质上属于物权，不受诉讼时效的限制，因此现行民法典司法解释规定，担保权人可以在主债权诉讼时效结束后的二年内行使担保物权，该“二年”应为担保物权的法定存续期间，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。

2、债权人可以就主合同纠纷和抵押合同纠纷一起提起诉讼，但应遵守主债权诉讼时效的规定，此时以债务人和抵押人为共同被告。

3、抵押权人可以在担保物权的存续期间内单独就抵押权的实现提起诉讼，此时以抵押人为被告。

4、抵押权人提起诉讼应及时向法院申请采取财产保全措施，抵押权人自抵押物被扣押之日起有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息，孳息用于支付收取孳息的费用、主债权利息、主债权，但抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。

5、抵押权人享有的只是将抵押物折价、拍卖、变卖以得价款并就价款优先受偿的权利，所得价款如无特别约定应按先后顺序偿还：实现抵押权的费用、主债权利息、主债权。