农村房屋买卖纠纷中合同效力的调查与分析-法师兄

农村房屋买卖纠纷中合同效力的调查与分析

来源：互联网时间： 2023-05-08 09:02:28 234 人看过

2003年，法院审结农村房屋买卖合同效力案件16件，其中判决11件，调解4件，撤诉1件。判决的11起案件中，4起判决房屋买卖合同有效，7起判决房屋买卖合同无效。上述案件涉及房屋买卖合同效力的情形有三种：一是房屋无处分权人签订的房屋买卖合同；二是房屋未办理过户登记；三是农村房屋买卖合同对外销售。针对上述问题，不同的法官对同一事实作出不同的判断。一年内，法院审结了两起房屋无处分权人签订的买卖合同案件，其中判决一宗，调解一宗。对这个问题的理解没有差别。两案均认为，房屋所有人拒不承认无权处分人签订的房屋买卖合同的，房屋买卖合同无效，双方应当返还房屋和价款。

2。房屋未登记是否影响房屋买卖合同效力。对于这一问题，判决书中有两种观点：一种观点认为，房屋买卖应当以登记变更、权属转移为有效要件，未登记的房屋买卖合同无效。土地使用权因地上建筑物、构筑物等附着物的合法转让而发生转让的，其法律依据为《土地管理法》第十二条，土地变更登记必须向土地所在地县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，由原土地登记机关依法办理土地权属变更登记。土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条因地上建筑物、构筑物等附着物依法转让而转让土地使用权的，必须向土地行政主管部门申请土地变更登记由土地所在地县级以上人民政府批准，原土地登记机关依法办理土地权属变更登记。土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。”另一种观点认为，房屋是否转让并不影响房屋买卖合同的效力。原因是依法成立的合同自成立之日起生效。本合同因其内容不违反法律、行政法规的强制性规定而有效。办理手续不影响房屋买卖协议的效力。

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