一、概念
物业税又称财产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后,沿线的房产价格就会随之提高,相应地,物业税也要提高。
从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。因此,首先政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;然后,作为一种对应,国民必须缴纳一定的税收,以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力,对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。
二、税收功能
(一)物业税是公共财政透明化运作的产物。物业税是地方税收的最后来源,在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。地方政府核定的物业税总额和税率,是根据每年地方财政盈缺而定,充裕则少征,不足则多征。美国、加拿大、英国、新西兰等国莫不如此。在北欧一些国家,比如瑞典,物业税是财产税的一种,甚至被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用。
物业税有一定的弹性,对于地方政府公开财政的透明度有极高的要求,同时对于地方财政的支出有刚性约束,这样业主才能缴得心服口服。在征收物业税之前,政府得看看自己建立公共财政透明度的约束有多大。
(二)物业税有抑制房地产投资的作用。政府根据每年的评估价在持有环节按年征收,也就是说政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利,并且税率根据房价与公共财政情况每年不同。
这把剑的锋利之处在于,每年根据市场价格评估,税率每年调整公布,计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积,一年一收,也就是说,政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利,对于投资者来说,就是一年一落的达摩克利斯之剑,如果政府要抑制投资,可能提高税率,增加保有环节的成本,成为红利获得者,投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道,否则,购房投资者将三思而行。
(三)开征房地产物业税意味着房地产税费的彻底改革,意味着去除土地财政,改变一次性收取70年土地出让金的格局。否则,所谓征收物业税就是在交易、流通和保有环节重复收税。
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