宅基地房只能转让使用权，不可买卖。转让需满足经本村村民委员会同意和乡级政府批准;转让人与受让人同为本村村民;受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

一、宅基地使用权可以流转么

宅基地使用权可以流转。但是农村宅基地使用权的流转与普通商品房的买卖不同，会受到很多的限制，只有符合条件的流转才能发生法律上的效力。宅基地使用权在同一集体经济组织成员之间流转，且必须经过集体经济组织的同意。

宅基地使用权流转的条件如下：

1、转让人拥有二处以上的农村住房；

2、同一集体经济组织内部成员转让；

3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

4、转让行为征得集体组织同意；

5、宅基地使用随房一并转让。

二、宅基地使用权流转需要以下材料：

1、申请书；

2、申请人身份证、户口簿；

3、宅基地的权籍调查表、宗地图、房屋平面图；

4、乡镇土地利用总体规划图、现状图；

5、村民会议讨论意见与公示情况的说明等。

总之，宅基地使用权可以流转。一般宅基地使用权流转需要具备转让人拥有二处以上的农村住房、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配等条件。

三、农村的宅基地可以转让吗

农民对取得的宅基地只有使用权没有所有权，只能自用建房，而不能行使处分权。宅基地使用权不得单独转让，只有符合特定条件才可以随地上房屋一并转让。农民非法出卖宅基地的，县级以上人民政府土地行政主管部门有权责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

根据我国《土地管理法》有关规定，农民对土地没有所有权，只有使用权。农民取得宅基地，只能自用建房，而不能行使处分权。宅基地使用权不得单独转让，特定条件下可以随地上房屋一并转让。一并转让必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）;

(2)同一集体经济组织内部成员转让；(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；(4)转让行为征得集体组织同意；(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。有下列情形之一的，应认定转让无效：城镇居民购买；法人或其他组织购买；转让人未经集体组织批准；向集体组织成员以外的人转让；受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。农民非法出卖宅基地，县级以上地方人民政府土地管理部门有权没收违法所得，限期拆除或没收在买卖的土地上新建的建筑物和其他设施，还可以处以罚款。