上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2005)沪二中民二(民)终字第2250号

上诉人(原审被告)孙薇，女，1964年7月25日生，汉族，住上海市武定路116弄7号。

委托代理人施衍捷，即本案上诉人之一。

上诉人(原审被告)施衍捷，男，1963年8月8日生，汉族，住址同上。

上诉人(原审被告)施丹瑞，男，1993年11月24日生，汉族，住址同上。

法定代理人施衍捷，即本案上诉人之一。

被上诉人(原审原告)马南，女，1960年8月15日生，汉族，住上海市武定路116弄7号。

被上诉人(原审原告)阮佩珍，女，1922年2月28日生，汉族，住址同上。

被上诉人(原审原告)马文栋，男，1926年12月12日生，汉族，住山西省太原市东陵里5号6号楼601室。

委托代理人马南，即本案被上诉人之一。

被上诉人(原审原告)马伯器，男，1949年1月12日生，汉族，现在斯里兰卡。

被上诉人(原审原告)马叔器(兼阮佩珍、马文栋、马伯器、马南的共同委托代理人)，男，1951年9月28日生，汉族，住址同上。

被上诉人(原审原告)马敏器，女，1947年7月31日生，汉族，住址同上。

上诉人孙薇、施衍捷、施丹瑞因财产所有权纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2005)静民三(民)初字第270号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，原审原告马文栋与阮佩珍是叔嫂关系，并与原审原告马南是叔侄关系。原审原告马敏器、马叔器、马伯器均系阮佩珍子女。原审被告施衍捷与孙薇是夫妻关系，原审被告施丹瑞系该夫妻之子。位于上海市武定路116弄7号底层东厢的系争房屋是马文栋父亲马学余名下的产权房(未析产)。1964年，施衍捷之父携全家入住该房。1966年，系争房屋被社会主义改造，收归国有。上世纪八十年代，施衍捷之父迁出系争房屋，该房由被告方使用至今。1993年10月，系争房屋落实政策，产权发还业主。之后，被告方与原告方建立租赁关系，但未订立书面合同。2004年11月9日，马南立下字据：施衍捷房客从2005年1月起调整房价300元(系人民币，以下币种均为人民币)正，直至施衍捷落实住房解决为止。原审又查明，马学余及其妻胡珠凤分别于1958年3月、1968年1月25日故世，该夫妻生前共育马炎尔、马希龙、马文栋三子：其中马炎尔于1994年6月22日去世，其生前与妻阮佩珍共育二男一女，即马伯器、马叔器、马敏器;马希龙于1988年2月5日离世，生前育有一女马南。现原告方涉讼。

原审原告马南、马叔器、马敏器、阮佩珍、马文栋、马伯器均诉称：上海市武定路116弄7号整幢房屋是马学余的产权房，各原告均是马学余的继承人。原审被告施衍捷、孙薇、施丹瑞居住在系争房屋内。1966年，该号房屋被社会主义改造，并于1993年10月15日归还业主自管。嗣后被告方与马南建立租赁关系。1995年至2004年10月，被告方每月缴纳房租80元―168元，2004年11月至今，被告方每月支付房租300元。因原告方要求被告方按照市价支付租金未达成一致意见，故诉请被告方迁出系争房屋，该房由原告方收回自用。

原审被告孙薇、施衍捷、施丹瑞均辩称：原审原告方所述的系争房屋情况属实。但在2004年11月，原审原告马南承诺被告方从2005年1月起每月支付房租300元，直至被告方落实住房解决为止。故不同意各原告的诉讼请求。

原审法院认为，不动产的所有权人对不动产享有的占有、使用、收益、处分权利，受法律保护。系争房屋已于1993年落政发还业主马学余，原审原告方作为马学余的法定继承人，有权行使法律赋予的上述权利。系争房屋落政发还后，原告方与原审被告方达成了口头房屋租赁合同，但双方之间并未约定期限，故该合同是不定期租赁合同，双方当事人随时可以解除合同。2004年11月，原告马南虽写下字据，称让被告方缴纳租金至落实解决住房止，但马南作为权利人之一无权代表所有权人作出上述承诺，且审理中其他权利人也明确作出了不同意的意思表示，故马南与被告方达成的协议中该部分无效，原告方有权要求被告方迁出系争房屋。鉴于目前被告方他处并无住房，故原告亦应给予被告方一定的期限觅房腾退。

原审法院审理后，作出判决：被告施衍捷、孙薇、施丹瑞于2007年10月31日前迁出本市武定路116弄7号底层东厢，该房由原告马南、马叔器、马敏器、阮佩珍、马文栋、马伯器收回自用。

施衍捷、孙薇、施丹瑞不服，上诉称：其从未享受过国家的福利分房，且一直居住在系争房屋内，他处无房。对于本案历史遗留的住房问题，国家有相应的政策，虽然该房落实了政策，产权发还业主，但是上诉人一方有权继续使用。而且上诉人一方已同被上诉人之一的马南达成协议，上诉人一方可居住使用系争房屋至落实住房解决为止，而且从1994年至2006年3月的租金共计23000余元均已支付给马南等人。各被上诉人的诉讼主体错误，应向有关政府主管部门主张权利。据此，原审判决损害了各上诉人的居住权，剥夺了上诉人一方的合法权利，显属不公。故诉请本院依法撤销原审判决，驳回各被上诉人的原审诉请。

马南、马叔器、马敏器、阮佩珍、马文栋、马伯器均辩称：系争房屋所在的全幢房产经国家落实政策后，已是各被上诉人合法财产，并取得了相关的房地产权证。在落实政策后的十余年间，被上诉人一方曾提供了多种方案供上诉人施衍捷、孙薇、施丹瑞解决住房问题，但上诉人未作努力搬出系争房屋，至今仍占用该房拒不迁出。上诉人一方同马南的约定，以及马南出具的收条等字据，仅系其个人行为，并不代表系争房屋其他权利人的意思表示。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求本院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。

经本院审理查明，原审判决认定的事实无误。

本院认为，公民的合法的民事权利，法律应予保护。系争房屋所在的全幢房屋产权，已经国家有关主管部门发还给各被上诉人，且被上诉人已取得房地产权证，依法享有对上述房屋的所有权。虽然上诉人一方居住至今，但是双方系口头租赁合同关系，无履行期限，故被上诉人或上诉人均可依法随时解除合同。现被上诉人一方诉请解除双方关于系争房屋的租赁合同，系其依法行使的民事权利，法律应予保护。原审判决各上诉人迁出系争房屋，并给予了合理的搬迁过渡期限，并无不当。由于上诉人一方同被上诉人之一的马南达成的约定，并未取得其他权利人的同意，故原审关于马南与上诉人达成的让各上诉人居住系争房屋至落实解决住房止的协议无效的认定理由成立。上诉人一方关于各被上诉人的诉讼主体错误，原审判决不公的主张无事实和法律依据，本院难以采纳。据此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人施衍捷、孙薇、施丹瑞负担。

本判决为终审判决。

审判长郑梅萍

代理审判员虞恒龄

代理审判员吴俊

二○○六年一月二十五日

书记员肖函