一、买卖不破租赁的生效条件

1、租赁合同已成立生效。租赁合同非真实意思表示、主体错误等情形下，租赁合同并未成立，不能对抗买卖；租赁合同存在无效情形，则自始无效，不得对抗买卖等物权；租赁合同附生效条件，但条件未成就，亦为同理。

2、租赁物已交付承租人。租赁合同如果进行了登记备案，则承租人对租赁物的占有状况无需证明。如果没有登记备案，则要考察实际情况。只要承租人有足够证据证明出租人或其同意的人已经向承租人交付该租赁物，其并未持续不断地实际占有租赁物，不影响买卖不破租赁的适用。

3、租赁物所有权变动发生在租赁期间。若所有权变动时租赁合同已经终止，则不涉及“买卖不破租赁”的适用。

4、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与第三人。“让与第三人”可以包括将租赁物让与次承租人。此时，需要适用“买卖不破租赁”，次承租人即使已经成为租赁物的所有权人，也需要继续与承租人履行次承租合同，以此保护承租人在转租合同中的利益。

根据法律规定，同时满足以上条件，不论买受人是否知道租赁合同关系的存在，租赁关系都可以对抗买受人，租赁合同都将继续生效。

二、什么是买卖不破租赁

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。同时，买卖不破租赁并不局限于出租人出售租赁物的行为，还应包括租赁物赠与、抵押、互易或作为投资等，这些行为都会涉及租赁物的所有权变动，同样适用该原则。

三、买卖不破租赁的例外

1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此外，如果租赁物所有人被宣布破产，法院在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时，通常也被认为不适用买卖不破租赁。

3、当事人另有约定的。如果原房东与租客在租赁合同中约定，在租赁期内房屋的产权发生变动，租赁合同将于产权变更之日终止。根据当事人意思自治的原则，不适用“买卖不破租赁”。

4、新房东行使合同解除权。如果租客存在不按时交纳租金，或者擅自转租等行为，严重影响租赁合同的继续履行，那么新房东可依照租赁合同或者法律规定行使解除权，要求解除租赁关系，此时不适用“买卖不破租赁”原则。