一、什么叫小产权房

首先我们要明确的是“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，小产权其实就是乡产权、集体产权，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

目前的小产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取。所以，小产权房的价格，一般仅是同地区商品房价格的三分之一甚至更低。廉价是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。

二、购买小产权房是否有风险

有关部门多次强调，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者所谓的小产权房，虽然现在小产权房价格便宜，但由于不受法律保护，购买小产权房往往面临巨大的风险。那么购买小产权房有什么风险呢?

(一)没有房产证，流通受限。住房建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保障，拿不到产权证，对外流通受限。

(二)拆迁补偿难。小产权房大多属于违章建筑，很有可能被拆除，而且不会得到拆迁安置补偿。

(三)质量难保证，房屋质量监管往往不到位，存在偷工减料现象，有安全隐患。

(四)位置偏远、交通不便、配套不完善、物业管理滞后甚至没有物业。

(五)继承、遗赠产生麻烦。

从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。

因此最好不要购买乡产权房，已经购买了也应尽早退房。如果认为自己能够承担文中所述的风险，或确实需要购买乡产权房屋，建议最好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险。如果既无法或不愿承担前述风险，又想购买乡产权房屋，就目前而言只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体了。

自然也就知道对于这样的房产，因为不具有国家颁发的房产证，因此要是购买的话，那购房者所需要承担的法律风险就是很大的，不过也正因为如此，一般小产权房的价格是低于市价很多的，从这点上来看也是很吸引人的。