房产税计税依据

从价计征

按照房产余值征税的，称为从价计征

房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳。

扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。

房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

从租计征

按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

注意事项

1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

2、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

3、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

房产税计算方法

从价计征

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：

应纳税额＝应税房产原值（1－扣除比例）年税率1．2％

从租计征

从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额＝租金收入12％

没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。

个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额＝房产租金收入4％

现行准则对房产税计税依据的影响

（一）对按照租金收入计征房产税的影响

现行准则对按照租金收入计征房产税的影响，主要在于核算科目的变化，即出租的房屋由以前的“固定资产”变为现在的“投资性房地产”科目中核算。计税依据一般仍在“其他业务收入”反映，对房产税的计征影响不大。

（二）对按照计税价值计征房产税的影响

企业在执行现行准则的条件下，土地使用权价值单独核算，并不包含在固定资产的核算范围内。税务机关在确定房产税的计税价值时，如果计税依据中包括土地使用权的价值，就要将土地使用权价值分摊计入到计税价值内。而现行准则规定土地使用权与房产应当分别处理，一般情况下土地使用权不再是房产的价值组成部分，税务机关如果依然按照属于房产的“固定资产—房屋建筑物”余额计征房产税，计税价值将有较大幅度的降低，直接影响房产税的征收规模。据测算，土地使用权价值占土地使用权价值加房产初始入账成本之和的比例不低于10％，已达到不能忽略的程度，且土地使用权价值会因土地价值增值而使这一比重进一步扩大，如果房产税计税价值不包含土地使用权价值，对房产税的影响是不可想象的。

房产的计税价值应该不应该包括土地使用权价值呢税法并没有明确规定，但是从税法对房产的描述性概念出发，以及参照原会计准则对房产核算内容的推定，笔者认为，房产的计税价值应该是包括土地使用权价值的。