二手房交易有许多需要注意的事项。不论是卖房者、房屋中介、购房者都有许多义务需要承担。没有如实履行义务就会导致相关纠纷。本文就二手房交易,中介承担的义务有哪些作相应分析。
首先,商品房市场特别是住房二级市场的形成,对房产中介组织产生强烈需求。随着我国从计划经济体制向市场经济体制的转变,房地产业获得了长足的发展,也产生了一些问题。主要表现为商品房供给结构失衡,新开发住房的单套面积越来越大,造成中低级消费群体适用型住房难买的状况。与此同时,较高级的消费群体普遍存在着对现有住房不满意,希望卖掉旧房买新房的心理欲求。因为商品房价值巨大,所以卖掉旧房通常为改善居住条件的先决前提。在这种情况下,房屋置换自然地成为了房地产行业的延伸。然而住房二级市场繁荣的最大障碍就是交易信息不通畅,即俗称的“卖方找不到买方,买方找不到卖方”。无论是买方还是卖方,以个人行为去获取交易信息都是高成本、高风险与低效率的。房产中介组织正是基于市场对房产交易机会的需求,应运而生。
其次,房产中介组织对于解决房地产单笔交易中的不完全信息、非对称性信息问题必不可少。房地产的自然特性形成了其独特的“个体间异质性”。不同于其他产品,每一个房地产个体都是不同的,不同的开发商生产的产品是完全不同的,开发商设计建设等均相同的房地产会因地块、区位不同而相异;相同的区位又因楼层结构朝向等的不一样而不一样。这种“异质性”,直接导致房地产价格的差异性,是房地产市场信息问题的根源。另一方面,质量信息是房地产交易中必须解决的又一信息问题。经济学中从对产品质量了解程度将产品分为三类:购买前能了解其质量的,称为“搜寻品”,消费后才能了解其质量的,称为“经验品”,消费后也很难了解其质量的,称为“信任品”。房地产是介于经验品和信任品之间的产品,处于弱势的消费者,需要借助某种专业、权威途径才能了解房产质量信息。房产中介组织可以在很大程度上帮助房产交易双方解决掌握了解交易信息方面的困难,如提供相对客观的交易标的、市场价格和相对权威的交易标的质量评价等。
第三,房地产交易内容复杂,涉及的权利关系复杂,需要借助于房产中介组织。如房地产交易市场包括买卖市场、租赁市场、典当市场、抵押市场、拍卖市场等,其中买卖市场又包括现房买卖、期房买卖、公房买卖、商品房买卖、经济适用房买卖等。每一交易行为中又产生估价、合同、公证、税费等业务。由于房地产不可移动的特点,房地产交易实际上是权利的交易,涉及到政府的权利有:管理权、征用权、税收权、注册登记权、优先购买权等;涉及到持有者的权利有:所有权、使用权、占有权、收益权、处置权、抵押权、租赁权、赠与权、继承权、典当权等。要将所有的交易行为、法律关系以及相关的政策法规等全部掌握非常困难而且成本高。为此,就产生了交易主体对房产中介组织提供专业化服务的依赖性。
基于上述提供房产交易机会、房产交易信息和房产交易服务的三大功能,房产中介组织在我国于上世纪90年代开始产生,并在此后的十几年中获得蓬勃发展。为规范房产中介市场,建设部于1996年1月8日颁布并于2001年8月15日修正了《城市房产中介服务管理办法》。该《办法》将房产中介服务定义为,房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。其中,房地产咨询是指,为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动;房地产价格评估,是指对房地产进行测算、评定其经济价值和价格的经营活动;房地产经纪是指,为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
实践中,评价房产中介行为和调处房产中介纠纷,普遍存在一种认识上的误区:把房产中介服务狭隘地理解为房产买卖、租赁居间活动。
笔者以为,这有失偏颇。居间是指,双方当事人约定一方为他方提供、报告订约机会或为订立合同的媒介,他方给付报酬的民事活动。房产中介服务显然不仅仅局限于房产中介为房产交易的买方或卖方提供报告订约机会。
以一个普通的房产买卖交易为例:卖方到房产中介登记售房时,通常会向其咨询该房的市场价格,并据此为参考确定售房报价。这里面涉及到房地产价格评估服务。买方到房产中介寻求房源时,通常也会就其所供房源的市场价格、质量情况、权属情况作进一步的了解。这时,需要房产中介提供房地产咨询服务。交易双方在达成一致意向后进行交易过程中,通常还需由房产中介提供一系列的交易手续方面的协助。物价部门对房产中介收取中介费的核定价格为,交易标的的2%-5%之间。本市房屋价位通常为10万-50万之间。以此推算,房产中介每促成一笔交易,收取的中介费至少是2000元-10000元之间。该价格总体是比较高的,应该体现对房产中介提供一系列服务的要求和对房产中介提供相关服务可能产生经营风险的考虑。所以,房产中介的三项服务内容,应存在这样的关系:房地产咨询、房地产价格评估可单独提供;提供房地产经纪服务应一并提供前两项服务的内容。即买方或卖方与房产中介签订的委托售(买)房合同,不单纯是个居间合同,而应是确定房产中介负有居间义务、附带提供房地产咨询、估价服务义务和享有收取相应报酬权利的合同。
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二手房交易过程中, 房产中介的责任及义务贵州在线咨询 2022-03-21房产中介是为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构,并有为买卖双方保证安全交易的义务。房产中介的具体事务就是帮卖房人登记房源信息、宣传发布并且保证房源真实有效;帮买房人寻找推荐合适、理想房源,并带领买房人实地看房,加以引导,促使成交;房产中介的经济收入主要是收取中介服务佣金,以目前市场惯例中介服务佣金为2%。(部分城市为只收买家2.5%-3%,但也有例外,如北京的部分房产中介对房东和业主双
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中介二手房交易注意事项有哪些浙江在线咨询 2022-06-251、建议购买人明确自己的购买需求,选择一家信誉良好的大型房地产中介公司代理选房。 2、选中房屋后,和房地产中介公司以及房主签订《三方协议》并交纳定金。 3、买方、房主和中介公司三方会面,在中介公司的监督下由房主和买方双方签订《房产买卖合同》;此时,双方买卖关系正式成立,买方按约定日期将首期房款交予房主以及将代理费交予中介公司,同时中介公司开始为买方办理贷款手续。贷款获得同意发放后,开始办理过户手续
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中介二手房交易流程有哪些流程有哪些福建在线咨询 2022-05-211、看房 买房人通过房产中介寻找房源,看房屋面积,户型,地段。 2、咨询 买房人向买房人进行咨询,了解所购二手房屋的整体现状和产权状况,并查看业主的身份证明,房屋所有权证等合法证书。 3、签合同 双方签订二手商品房买卖合同。 4、办理过户交易手续 双方向房地产交易管理部门提出过户申请,管理部门审查所有提供的证件后,对符合条件的房屋准许办理过户手续。 5、立契 房地产管理部门逐级申报,审核批准二手房
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什么是二手房交易, 二手房交易的定义及中介费收取标准北京在线咨询 2022-02-06二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易,现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象,其发展前景相当可观。 中介费用 依据物价局相关文件规定,房产交易额在500万元(含500万元
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通过中介买二手房,交易的一些税一般由卖方承担还是承担?新疆在线咨询 2022-10-23法律规定买、卖方作为各种税收的缴税义务人,但不禁止买、卖各方通过合同约定由一方承担另一方(应税方)应缴纳的税费。在二手买卖交易中,出卖方往往是以一口珐讥粹客诔九达循惮末价的成交方式进行交易,即是出卖方固定拿到多少钱,其它一切应有出卖方和买方承担的税费均由买方承担。如果你觉得不合理可以跟出卖方协商,协商出卖方的税费由出卖方承担或你承担一部分,这只能靠你们双方协商确定了。