一、办理条件

原以划拨方式取得土地使用权的国有用地申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。

二、办理材料

由申请人提供，申请表要按照模板要求，必须具备有关内容。

由申请人提供，申请表要按照模板要求，必须具备有关内容。

原件。

原件（已领有房产证的提供）。

由有资质测绘单位出具，并经市基础地理信息中心入库确认。

调查表要按照模板要求，必须具备有关内容（需对宗地进行地籍调查的提交）。

复印件需提供原件核对，由单位加盖公章确认。

由国土部门自行通过国家企业信用信息公示系统核验

三、办理流程

网上办理流程

1.申请。申请人登录广东省网上办事大厅中山分厅（网址：http://zsbs.zs.gov.cn）提出申请，上传电子材料。

2.受理。接收受理人员对材料进行预审，在2个工作日之内提出预审意见，作出受理决定。申请人符合申请资格，且材料齐全、格式规范、符合法定形式的，予以预受理；申请人不符合申请资格或材料不齐全、不符合法定形式的，接件受理人员不予受理。预受理后，申请人按约定方式自行到各镇区国土资源分局（项目所在地是镇区的），或市行政服务中心国土资源局B12、B13窗口（项目所在地是城区的）提交纸质材料，接件受理人员当场与网上电子材料审核无误后予以正式受理，出具《受理回执》。

3.审查。受理后，审查人员对材料进行审查，在20个工作日作出审查决定。符合审批条件的，出具《建设用地批复书》；不予通过的，退回申请人。

4.领取结果。申请人按约定的方式到各镇区国土资源分局自取（项目所在地是镇区的），或到市行政服务中心国土资源局窗口（B12、B13）自取（项目所在地是城区的）。

窗口办理流程

1.申请。申请人向各镇区国土资源分局（项目所在地是镇区的），或市行政服务中心国土资源局B12、B13窗口（项目所在地是城区的）提出申请，提交申请材料。

2.受理。接件受理人员核验申请材料，当场作出受理决定。申请人符合申请资格，并材料齐全、格式规范、符合法定形式的，予以受理，出具《受理回执》；申请人不符合申请资格或材料不齐全、不符合法定形式的，接件受理人员不予受理。申请人材料不符合要求但可以当场更正的，退回当场更正后予以受理。

3.审查。受理后，审查人员对材料进行审查，在20个工作日作出审查决定。符合审批条件的，出具《建设用地批复书》；不予通过的，退回申请人。

4.领取结果。申请人按约定的方式到各镇区国土资源分局自取（项目所在地是镇区的），或到市行政服务中心国土资源局窗口（B12、B13）自取（项目所在地是城区的）。

特殊环节

无

四、办理地点

中山市板芙镇芙中二横路6号城建大楼1楼

五、办理时限

20(工作日)

六、办理机构

中山市国土资源局

七、办理费用

第十六条以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，现将有关契税政策通知如下：

一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

1．评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

2．土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

财政部国家税务总局

二○○四年八月三日

八、法律依据

协议出让国有土地使用权规定(2003年)

全文-

协议出让国有土地使用权规范（试行）(2006年)

全文全文

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院令第55号）(1990年)

全文见附件

中华人民共和国城市房地产管理法（2009年修正）(1994年)

第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

《划拨土地使用权管理暂行办法》(1992年)

第三条划拨土地使用权（以下简称“土地使用权”）的转让、出租、抵押活动，适用本办法。

《划拨土地使用权管理暂行办法》(1992年)

第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。

《划拨土地使用权管理暂行办法》(1992年)

第六条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年)

第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年)

第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。