一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：

1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

2、房屋面积误差超过3％。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3％，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

3、房屋质量不合格导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

开发商的违约情形，包括下面这三个方面，开发商没有按照与购房人签订的合同期限交房，出现延期交房的情况；房屋的实际面积与合同中的面积不符，误差超过3％的情况；房屋质量严重不合格，影响正常使用的情况。

购房合同无效有哪些情形

1、开发商违反法律法规

如果开发商在没有取得预售证的情况下就像购房者出售房屋签订商品房买卖合同，则购房合同无效。

2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同

对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。

3、交付房屋的套型和设计不符

开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。

4、房屋面积误差超过3％

开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3％，购房者有权要求退房，购房合同无效。

5、房屋主体结构质量不合格

房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房，购房合同无效。

6、无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋买卖合同

无民事行为能力的人或者限制行为能力的人需要由法定代理人签订购房合同，否则合同无效。这里主要是在二手房买卖中比较常见。

7、出卖人未告知买受人买房再次抵押

签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。或者一房多卖的行为，购房合同是无效的。

8、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房

开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。

9、延期交房超过合理期限

出卖人迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的，购房合同无效；

10、出卖方原因导致无法办理房产证

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。