中华人民共和国最高人民法院民事判决书(2000)民终字第4号

上诉人（原审被告）：武汉泰合房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市武胜路泰合广场42层。

法定代表人：许隆兴，该公司董事长。

委托代理人：张宇澄，上海市一之律师事务所律师。

委托代理人：付春杨，该公司工作人员。

被上诉人（原审原告）：广东省中振投资有限公司。住所地：广东省广州市东山区东湖路永胜东街23号海印苑A1一1梯301房。

法定代表人：甄科泉，该公司董事长。

委托代理人：丁振海，北京齐致律师事务所律师。

委托代理人：刘兴，广东三正律师事务所律师。

原审第三人：中国银行湖北宝丰支行。住所地：湖北省武汉市江汉区青年路24号。

负责人：邹建风，行长。

委托代理人：郑磊，北京德恒律师事务所律师。

委托代理人：周立，北京德恒律师事务所律师。

上诉人武汉市泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合公司）为与广东省中振投资有限公司（以下简称中振公司）、原审第三人中国银行湖北宝丰支行（以下简称中行宝丰支行）预售商品房合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（1999）鄂民初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人李贵方、付春杨，被上诉人的委托代理人丁振海、刘兴，原审第三人的委托代理人郑磊、周立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明：泰合公司在办理了泰合广场房地产开发地块的土地使用权证和预售商品房许可证等相关手续后，于1994年12月2日与中振公司签订了一份武泰94泰合广场售字第24号《武汉泰合广场商品房买卖合同》，该合同约定：

1、泰合公司将泰合广场大楼的商业中心部分1一4层，建筑面积7,042平方米预售给中振公司，总价款为98,447,200元人民币。若面积误差超过国家规定范围，则按单位面积价格13,980元人民币多退少补；

2、付款方式为银行按揭，按揭金额为84,380,000元人民币，其余房款由中振公司自行支付；

3、该楼宇预定于1995年12月31日交付使用若遇人力不可抗拒的因素等并经有关部门出具证明，可顺延交付时间。泰合公司若没有前述的免责情况，又不能在预定期限交付房屋，每延期一日以中振公司已付房款为单位，按月利率千分之十五计付利息赔偿金，并按延期时间每月支付给中振公司；延期交付超过180天，中振公司有权单方通知对方解除合同，泰合公司应在收到中振公司书面通知后60天内将已付款项及其利息退还给中振公司。同时还须交付合同规定之房产售价的5％的违约赔偿金；

4、中振公司如不能按合同约定的时间付款，泰合公司有权向中振公司追索违约利息，从应付款之日起至实际付款之日止，按月利率千分之十五计付滞纳金，如逾期15天尚未交付应交款时，泰合公司有权单方面以书面形式通知中振公司解除合同并报有关部门备案后将房屋转售他人。合同还对建筑施工、材料设备、房屋保修及争议仲裁等事项进行了约定。同日，泰合公司、中振公司与中行宝丰支行以另一份《商品房买卖合同》（该合同除总售楼价款、房屋建筑面积、付款方式及方法等内容与前《武汉泰合广场商品房买卖合同》不同外，其他条款的内容一致）为附件，签订了一份《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，其主要内容为：中振公司自愿将其同泰合公司签订的《商品房买卖合同》之全部权益抵押给中行宝丰支行，由中行宝丰支行提供8,438万元人民币作为房地产买卖合同项下楼花或现楼之部分楼款。该款以转存方式划入购房合同或协议指定的开发商在中行宝丰支行开立的售楼款专户，贷款期限自1994年12月28日起至2001年12月28日，贷款月利率为千分之十二点八七，中振公司以分期付款方式归还本金及利息，泰合公司作为担保人承担担保责任。同年12月15日，中振公司和泰合公司对《武汉泰合广场商品房买卖合同》进行公证。上述两份合同签订后，中行宝丰支行于同年12月28日至1995年6月向泰合公司支付人民币8,438万元，其余购房款由中振公司按合同约定向泰合公司支付。1995年2月17日，泰合公司向中振公司出具收到全部购房款人民币98,447,200元的收条。同年12月22日，中行宝丰支行书面通知泰合公司，要求泰合公司在中振公司归还中行宝丰支行贷款问题未解决、该行未予认可之前，不得向中振公司交楼，以确保中行宝丰支行作为抵押权人的利益。1996年12月25日，泰合广场大楼整体工程竣工并经验收。1996年11月13日，湖北省武汉市中级人民法院在审理中行宝丰支行诉中振公司按揭贷款合同纠纷一案中对中振公司所购上述楼宇采取了财产保全措施。1997年6月13日，中振公司向湖北省高级人民法院起诉，要求判令泰合公司及中行宝丰支行承担逾期交付房屋的违约责任。1997年12月8日，湖北省高级人民法院作出（1997）鄂民初字第24号民事判决，驳回中振公司的诉讼请求。宣判后，中振公司不服，向最高人民法院上诉。1998年12月25日，最高人民法院作出（1998）民终字第25号民事判决，认定泰合公司和中行宝丰支行均应承担逾期交房的违约责任，逾期交房应从1996年1月1日起至1996年11月13日止，扣除中振公司在合同履行期间改变设计导致工程延期的一个月，应按逾期9个月计，按中振公司已付购房款98,447,200元人民币的月利率千分之十五计算违约利息赔偿金，由泰合公司和中行宝丰支行按9:1比例承担，判决由泰合公司向中振公司支付11,961,334元，中行宝丰支行向中振公司支付1,329,037元。后因泰合公司仍未交付房屋，中振公司遂于1999年5月7日向湖北省高级人民法院起诉，请求判令解除中振公司与泰合公司签订的《武汉泰合广场商品房买卖合同》，判令泰合公司和中行宝丰支行赔偿损失。

另查明：1997年4月29日，湖北省高级人民法院以（1997）鄂民初字第12－1号民事裁定书撤销了湖北省武汉市中级人民法院（1996）武民初字第472－1号民事裁定书的同时，对武汉市泰合广场附楼1－4层楼房进行查封，至今，该楼仍处于查封状态。

再查明：1996年中行宝丰支行以中振公司不履行《楼宇按揭（抵押）贷款合同》中的还款义务为由，诉至湖北省高级人民法院。该院作出的（1997）民初字第12号民事判决确认：中振公司与中行宝丰支行、泰合公司签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同不违反国家法律、法规规定并已实际履行，是有效合同。该院根据中振公司未按合同约定返还贷款的情况，责令中振公司在判决发生法律效力之日起30日内向中行宝丰支行返还7491万元，如到期不能还款，人民法院按有关拍卖程序拍卖抵押物后，中行宝丰支行就拍卖所得款项享有第一受偿权。1999年11月14日，最高人民法院以（1998）民终字第21号民事判决维持了湖北省高级人民法院判决的上述内容。