pppp“个人集资建房”是个新名词。由于房价大涨，部分人士便把买房的希望寄托于这类“新生事物”之上，并希望得到政府相关部门的支持。然而，愿望虽美好，规则却不能被随便打破。业内人士经分析后的一致看法是：“个人集资建房”此路不通。

pppp“上海家圆”欲建300套集资房

pppp1月23日，在来福士广场6楼，朱剑、郭宇新等一群想要“集资开公司给自己造房的人”，召开了他们的“上海家圆”项目讨论的第9次例会。

pppp“上海家圆”计划盖300套房，每套房100平方米左右。如果该项目准备投标市场价位在每亩300万元左右的地块，则需要投入的资金约为6000万元人民币。根据朱剑等人的计算，自己合资盖楼，房屋的价格将比市场售价低30％－40％，因为能扣除开发商约30％的开发利润和10％的营销成本。

pppp要把“上海家圆”建起来，朱剑等发起人的计划是分两步走：第一步是成立家圆投资信息咨询有限公司，由核心人员出资，打通“上海家圆”项目筹备及开发过程中的资金链条，提出切实可行的土地获取方案，为“家”项目开发实体培养稳定高效的工作团队，并完成“家圆”项目相关法律文件。下一步是成立家圆房产投资有限公司，就是一个房地产开发商，作为前一个公司的子公司实施土地招投标、工程建设等具体工作。该项目发起人朱剑等人先成立了一个10人左右的核心成员组，年龄在28岁－32岁，负责前期策划活动。据介绍，当网上意向注册达到1000人的时候，他们才能开始着手操作。现在已经有400多人在网上注册，表示有意向参与“上海家圆”集资建房的计划。

pppp个人集资先期尝试在北京

pppp在朱剑等人紧锣密鼓地为建设“上海家圆”而努力奔走的同时，北京的一个人也因为集资建房而名声大噪，他就是被称为“个人盖楼的领头羊”的于凌罡。这个联想集团的年轻人拉起了“个人集资建房”的大旗，并引来了众多的跟风者。

pppp据悉，于凌罡打算通过非营利集资模式，准备购地开发一幢板式跃层小户型住宅。根据这一建筑形式，他估计，理想的地块面积应该在6000平方米左右，地上建筑面积大概是25000平方米。由于朝阳区霄云桥附近的地块比较符合该条件，因此目前集资合作盖楼的地块初步确定为该地块。据介绍，该住宅项目初步规划为地上12层到15层，地下两层。其中，地下两层为公共设备层，地下1层和地上1层为商铺，地上两层至顶层为住宅。户型暂定4米9米和8米9米两种，层高4．9米至5．2米，每套户型的套内建筑面积约36平方米，销售面积约53平方米，增建跃层后可得使用面积约60平方米。于凌罡强调，上述户型不是最终定稿，参与者可以提出自己喜欢的其他户型，他们将综合参与者的意见后，再委托设计院设计户型。

pppp和朱剑们一样，于凌罡心里也有一笔账：预计招募资金500份，每份合作资金15万元，即自筹资金7500万元，预计可向银行贷款1．125亿元，即项目最多可承担资金1．875亿元。

pppp于凌罡表示，“由于是非营利集资建房，项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的4笔费用——开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，因此房价肯定比商品房要低。以他们看中的霄云桥附近的地块为例，粗算下来，该项目每平方米带上精装修的价格在6000元左右，价格应为周边商品房的60％至80％。”

pppp据介绍，现在已有500多个购房者与他达成了初步的合作意向，另外还有多人与他联系。

pppp专家分析仅是美好梦想

pppp房地产的发展关乎百姓生活，房价的上涨使很多普通家庭望“房”兴叹，“个人集资建房”这一名称的出现得到了很多百姓的支持，使得许多人热情地加入到其中。大多数百姓希望“个人集资建房”这一新生事物能有一个光明的发展前景。然而，更多的业内专家则理性地认为，“个人集资建房”只是人们的一个美好梦想，并没有实际操作意义，是一个“乌托邦”。

pppp首先有专家提醒政策法规的障碍。东方房地产学院的一位硕士毕业生徐先生指出，“个人集资建房”的操作最起码与上海现行的两条规定相抵触：一是开发资质规定，开发企业必须要相应的资质；二是预售规定，目前上海的商品房在销售过程中遵循的是预售制度，该制度规定房屋必须在建设到一定程度、依法取得预售许可证以后方可销售，但“个人集资建房”在项目建设之前就已经“预售”完毕，那岂不是相当于拿着图纸卖房？徐先生认为，这些现有法规是严肃的、不应该随意更改或出现特例，否则，整个房地产市场的秩序将受到破坏。

pppp其次是集资人召集问题。有开发商认为，一个项目如果拿地款需要5亿元资金，即使按每人15万元计，也要600人以上才能达到这个要求，但想在一定时间内找到这么多人，并且要说服这么多居住需求不同的人来接受这种集资建房方式，这本身就困难重重。

pppp还有一些专家认为，集资人内部管理才是最重要的难题。上海金城律师事务所孙海锋律师曾经对“个人集资建房”这一现象非常感兴趣，甚至想过要参与到发起队伍中，但是凭着多年的律师经验，他认为，只要有政府支持，拿地、立项本身都不存在太大障碍，关键是“人性”的问题。孙律师解释：那些参与集资的人本来并不认识，并不是亲戚朋友，面对十几万元或者更多的资金投入，人与人之间很难达成完全信任；同时，由于大家都是集资人，所以他们之间的关系是平等的，发言权、表决权都是平等的，他们的意见该如何统一？就算大方向统一了，细节问题是更难协商统一的，矛盾常常会因此产生，并会朝着不可调和的方向发展。孙律师还向记者表明，得出这些分析并非凭空想象、危言耸听，而是凭他多年打集体官司的经验总结出来的。他还肯定地告诉记者：集资人之间的关系将成为日后项目操作中最难理顺、最难解决的根本性难题。

pppp值得注意的是，这一切都是在政府支持的前提下得出的结论。而更多的业内人士认为，政府在现阶段不可能支持这类高风险、甚至有非法集资之嫌的举动。

pppp第三，开发风险谁来承担？如果得到了政府部门的支持，集资建房者可以成立一个开发公司后取得土地。但是，凡是投资都会存在风险。集资建房的开发公司到底有多大的抗风险能力？金泰房地产咨询有限公司的黄飞分析，由于开发的启动资金都是由个人集资所得，资金数目完全是根据项目本身而定的，不会有太多备用资金，如果项目在开发过程中出现了一些额外支出——比如建材涨价、城市总体规划有更改、建筑质量或安全产生意外等，后续资金将是个大问题。就以2003年的“非典”为例子，很多城市有明文规定工地不准集中人员施工，大多数开发商在那段时间受到很大影响，有些项目的成本也因此大增。作为个人集资而成立的开发公司能承受得起这样的意外风险吗？在以往的购房过程中，所有的开发风险都由开发商承担，发生“烂尾”或延期等情况，购房人都可以通过法律手段要求对方赔偿自己的损失，在集资建房过程中，开发成本、销售成本是节约了，可一旦发生风险，该由谁来承担呢？

pppp除了以上三个大问题以外，还有不少专家提到了银行贷款、开发专业性和集资款安全性等问题。总体而言，他们从不同的角度对“个人集资建房”的未来发展打了大大的问号。

pppp其实，除了这些理论性分析，大家可以回忆以下曾经发生过的一件事：早在2003年4月，上海的个人合作造房梦就开始启动，一批海归派就曾在网络上提出计划——在上海集资买地盖楼，名字为“硅谷楼”。这一计划受到社会的广泛支持和追随，不到一个月时间，就有50多人加入团队。但在2004年1月，该计划负责人翁云改变了原先的计划，开始在松江、闵行专业开发房地产，个人合作建房的计划也宣告流产。当时就有媒体称：“这是一个美好愿望在实际操作中的破灭，结果具有一定的必然性”。《新闻午报》

温州个人集资建房悬了

拿地四年后才开始打桩，但项目已无奈“转型”成商品房商品房要向社会公开销售，当年256名参与者就未必能摇到号买到房

2006年，温州个人集资建房闹得轰轰烈烈——近300人集资，委托房产公司拍下温州龙湾的一块土地，计划实现“自己买地、请人造、自己住”的美好愿望。

然而因为各种原因，去年1月该项目才开工，开工后也几度停顿，并不顺利。昨天，记者了解到，该项目又重新艰难开工。

更让记者感到惊讶的是：项目的近300名合作会员已无奈变成了“开发商”，项目本身也已“转型”为商品房开发模式。

有业内人士称：事实上，此次“个人集资建房”的破冰之举，已经宣告失败。

破冰项目“难产”，4年后还在打桩

温州个人集资建房项目就在温州龙湾区蒲州街道江前村三产安置地块。计划中，这里将建7幢商住一体的住宅，总建筑面积2．55万平方米，共有房子256套。

“理想佳苑”作为未来住宅区的名字，是温州个人集资建房方的会员们取的。地块是温州个人集资建房方委托开发商于2006年11月15日以1．0458亿元的价格拍得的。这被视为国内集资建房的破冰之举。

不过，一直到了2009年1月，该项目才开工，而且只打了19个试桩就停掉了。

昨天下午，记者看到，工地又开始动工了，四五台打桩机在同时作业。

工地的围墙上写着“温州理想佳苑商住楼工程”等字样，建设单位为瑞安市正元房地产开发有限公司。

该工程监理单位的一名工作人员说，该工程重新开始打桩已有40多天。

项目“特殊”，多单位派专人常驻工地

记者在施工现场还看到，工地的移动板房里，除施工、监理等单位的办公室外，还有房开公司和市场营销协会的办公室，且每个单位均派出了专人常驻。

“为什么这么多人在现场看着，还不是因为这个项目特殊。”温州市场营销协会在现场负责的一名工作人员说，他到工地已有40多天，主要负责和房开、施工单位、会员的沟通。

正元房开董事长林行勤说，去年工程开工后又停下，是因为委托方对施工单位的工程核算价格方面存在异议。

合作会员，已变成“开发商”的投资股东

事实上，除了工程核算等问题，工程也已经推迟了至少2年多。

对此，该项目的牵头人、温州市场营销协会秘书长赵智强说，当年他们预计在拿地5个月后就有望动工，谁知道一拖就拖了那么久。

他告诉记者：“因为个人集资建房在国内尚无先例，政策原因导致该地块未能及时立项，不能拿到开工所需的各种手续。而现在，我们只能按照商品房开发模式走。不过还是我们委托房开代建的，代建是合理合法的。”

据知情人透露，该项目最终得到立项批复，并办理各种手续，一个最重要的原因是：该项目去掉了“个人集资建房”的名义，转而按商品房开发模式进行。

对于这种说法，记者从林行勤处得到印证。林行勤说，根据相关部门的要求，这个项目按商品房开发模式进行，房子向社会公开销售，256名会员成为项目公司——瑞安市正元房地产开发有限公司温州第一项目部的投资股东。

如要公开销售，当初参与者未必人人能拿到房

“个人集资建房”悄然转型，引起的波动不小。

有业内人士表示：从个人集资建房变成商品房开发模式，256名会员就由消费者变成开发商。姑且不论成本，最明显的变化是，商品房要向社会公开销售，这意味着会员不一定能拿到“自己”的房子。

对于这个问题，赵智强承认是他目前遇到的最大困扰。“要是只能网上销售，会员到时候可能还是要按正常的市场程序排号选房。当然，从投资的角度来讲，比较附近的楼市价格，能拿到房的还是划算的。”

据了解，该地块附近的房价，从两三年前的每平方米1万元左右，已升至现在的每平方米3万元左右。

温州市房管局负责人说，这是一个普通的商品房开发项目，每个环节都是按照正常的房地产开发程序进行的，作为商品房开发项目，其房源必将纳入市场销售体系。

有业内人士认为：会员由消费者变为开发商，且不能保证能买到自己出钱造的商品房，其实已偏离了“自己买地、请人造、自己住”的初衷，在现有法规、政策框架内，个人集资建房并不可行。

2005年2月28日，温州市场营销协会秘书长赵智强向市政府办公室提交一份报告，表示该协会愿意牵头招纳一批“大专以上学历、在温州工作2年以上、拥有部门经理以上职务的营销、管理人才或具有相当职称的技术人才”，开展个人合作建房。

消息一公布，就得到120余人响应，最后近300人报名参加。同年4月14日，温州个人集资建房联盟筹备会召开了第一次会议，个人集资建房迈出了实质性的一步。

2006年11月15日，温州个人集资建房方委托开发商以1．0458亿元的价格，拍得龙湾区蒲州街道上江路的江前村三产安置地块。