去年12月底，央行在官方网站上公布了央行副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的讲话。刘士余表示，转按揭、加按揭增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。要坚决取消未经批转、擅自开办的转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款。

据记者了解，目前北京各大商业银行已难觅转、加按揭业务。

●转按揭业务多已暂停

由于贷款成数可以随房产评估价值浮动，转按揭和加按揭一度被银行作为具有吸引力的业务。

据了解，所谓转按揭，是指已在银行办理个人住房贷款的借款人（卖家），将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人（买家）而申请办理个人住房贷款变更贷款期限、变更贷款人或变更抵押物的贷款。也就是说，转按揭就是把原业主和银行的借贷关系转换为新买家和银行的借贷关系。目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。

而个人房贷没还清，要求银行按市价重新评估房产价值，其贷款额度则可以随房价不断攀升而增加，这被称为加按揭业务。如果房贷所在银行不能办理加按揭，那么借款人还可以通过转按揭贷款业务，把房贷转到能办理加按揭的银行去。

近日记者通过多家银行了解到，目前各商业银行基本已经没有转、加按揭业务办理。工行翠微路支行个人信贷部一位工作人员告诉记者，转、加按揭业务早在去年就已经停止了。一位农行客服人员告诉记者，目前转按揭业务还可以办理，但对房屋二次评估重新提高贷款的加按揭业务则不能办理。

中大恒基一位相关负责人告诉记者，由于银行停办该类贷款，涉及这种贷款的二手房交易，目前全部“搁浅”。

●“假按揭”贷款被遏制

据民生银行北京管理部消费信贷中心主任刘红介绍，二手房交易中，如出售的是还未解押（处于还款中）的房子，买方则需要借助银行贷款购房，通过转按揭的方式能比较顺利地完成交易；但还有一种非交易类转按揭，也叫同名转按揭，则不以卖房为目的，而是想通过二次抵押房产获得贷款。

专业人士介绍说，在房价不断攀升的行情下，加按揭可根据当下房产价值进行贷款评估，可获得相对高额的贷款。

“在转按揭房源中，约有70％的转按揭业务是为了获得加按揭贷款的同名转按揭，30％左右是购房交易类转按揭。”安家世行总经理杨大勇说。

当然，转按揭加按揭允许的贷款用途有很多，几乎包括一切除风险投资以外的正常用途，比如，手头有一套正在还按揭的房子，而眼下房子的再装修费用还没有着落，或者结婚费用、旅游费用、教育费用、买车等，所有这些有着明确用途的费用都可以通过加按揭的方式完成。

但业内人士指出，过去房产价格上升的原因中，确实也有转按揭和加按揭的推动，再加上资本市场相当活跃，很多人从房产中套取资金去炒股，而对于有房贷在身者，最好的办法就是通过转按揭拉高房贷。这样可能造成的结果是，一旦资本市场发生波动或者房产泡沫破裂，那么，对于银行来说将要为大量的坏账买单，这是商业银行所不愿看到的。

刘士余透露，有关部门去年对16个城市的房贷抽样调查发现，平均22．31％的借款人办理贷款时不曾与银行直接见面。此外，少数银行的分支行还与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，使得一些销售困难的楼盘得以顺利套现。

他表示，房地产市场问题有多方面的原因，除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外，居民投资和炒房也是重要因素。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。

链家地产专业人士介绍说，事实上以前大家更关注第二套房提高首付的政策，但叫停加按揭才能达到落实第二套房提高首付政策的效果。“因为单纯提高首付款，购房者可以把自己的第一套房进行加按揭，贷出一部分款，或者是用亲朋好友的房子办理加按揭，同样可以贷出一部分款来凑足首付款；叫停加按揭后，相当于把这个漏洞填补了。”

●短期银行盈利降低

值得注意的是，此次叫停转按揭是以领导讲话的形式出现，并没有以具体文件形式出现，但这也是作为央行的又一次明确的态度表示出来的。

据了解，去年9月27日，中国人民银行、银监会就发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，首次在政策层面对加按揭明令禁止。

一位商业银行人士指出：“实际上，对于银行转按揭贷款这一块业务，之前银监会已经有过禁令，只不过一些商业银行认为个人住房贷款是优质资产，为了争取更多的市场份额，不惜采取变通、变相或违规的做法。”

早在2005年，由于个人房贷市场的活跃与稳定，银行开始抢占存量房贷款市场，并逐次推出了在上海和深圳普遍应用的转按揭业务。自2006年以来，监管层对房地产的调控力度加大，造成商业银行房贷市场的萎缩，到第三季度，在金融创新的名义下，各家银行竞相推出以“循环贷”、“净值贷”、“随心贷”、“存抵贷”等命名的房屋加按揭和转按揭业务，并以此作为争夺个贷市场的利器。

据有关部门调查分析，截至2007年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转（加）按揭贷款余额约410亿元，是去年同期的3．5倍。

一位银行业人士表示，目前转按揭业务在一些商业银行，如招商、民生所占的比重是较大的，一般占到贷款总量的60％—70％。

央行副行长刘士余明确表示要坚决取消转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款。而个人住房贷款作为商业银行优质资产，目前对于整个房贷市场而言，商业银行推行的转按揭等所占的业务比重已比较可观，新房约占10％左右，二手房交易约占5％。央行叫停转按揭、加按揭，短期银行盈利将会承受很大压力。

随着新一轮宏观调控的继续酝酿，内资银行与外资银行的“暗中较劲”也会加速各银行间的新产品开发力度。同时，随着转按揭业务的叫停，以“垫资”为生计的担保公司将会迅速火起来，虽不至于影响房地产金融市场格局变化，但消费者在急贷款、急套现的过程中也要慎防受骗。