一、哪些公用建筑面积可摊给购房人

(一)商品房的销售面积如何计算，

商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积(即套内建筑面积)与分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：一种是共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙体面积。第二种是非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

商品房分摊的公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和。

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

(二)哪些公用建筑面积可摊给购房人，哪些公用建筑面积不得分摊给住户

可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理用房)。

新修订的相关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。

二、阳台面积怎么计算

(一)按现行的《建筑面积计算规则》：(1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积。

(二)《商品房销售管理办法》对按套(单元)计价的现售房屋的规定

按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸、并约定误差范围，房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人没有在合同中约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，根据法律规定，按什么原则处理

1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房.买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给卖受人，同时支付已付房价款利息.买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;

3、超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)X100%合同约定