一、开展农村宅基地有序退出遵循的原则

（一）依法自愿原则。农村宅基地退出奖励试点应当符合有关法律、法规规定，并且充分尊重农民意愿。

（二）合理补偿原则。退出农村宅基地的，农村集体经济组织或者县人民政府对退出人给予补助。原使用人为本村村民的，复垦后的土地优先由其承包经营。

（三）合理利用原则。退出的农村宅基地应当根据土地利用总体规划、农村土地整治规划，按照“宜耕则耕、宜林则林”的原则进行复垦，并优先复垦为耕地。

（四）统筹结合、突出重点的原则。应与当前的农村危旧土坯房改造、新农村建设等工作相结合，有效整合使用各项涉农资金，项目区内工程设施应与周边的沟、渠、路相互衔接、连接畅通，便于地方百姓生产生活。退出宅基地复垦后，一律不得再新审批宅基地和房屋建设。

二、创新宅基地退出机制要着力把握几个关键点

（一）要以赋予宅基地更多权能为基本取向。现行宅基地权能的规定，包括占有、使用、转让、出租等，但所有权能的实现都限制在本集体经济组织成员范畴内。在市场化和城市化深入发展的条件下，过度限制宅基地的流转交易范围，违背了物尽其用原则，不利于土地资源效益发挥，一定程度上限制了农民的财产权利，固化城乡二元结构。特别在经济发达地区，宅基地的保障功能有所弱化，资产功能不断凸显，隐形非法交易不同程度存在。应当顺势而为，因地制宜推进改革，最根本的是要正确处理好宅基地的福利性与财产性、保障功能与资产功能的关系，核心是赋予宅基地更多的权能，这是推进宅基地制度改革的关键。

（二）要以维护和发展农民土地权益为引领。调研中了解到，农民对宅基地较为典型的诉求，有一本能保障权利的不动产权证，使自己的农村住房拥有完全产权，在遇到资金困难时可以随时抵押融资。开展宅基地制度改革，就是要以实现好、维护好、发展好农民土地权益为指引，保障宅基地权利，完善宅基地权能，使农民群众在这项改革中增添获得感。

（三）要探索宅基地权益保障的多种实现形式。“一户一宅”的保障模式是不可持续的，要鼓励有条件的地方积极推行公寓高层、联排多层、货币化安置等户有所居的多种实现形式，鼓励通过建设农民保障房等形式将农民纳入住房保障体系。要通过改革宅基地取得、权利和管理制度，实现从“一户一宅”向“户有所居”、从永久无偿向有期有偿、从无流转向有流转转变，引导农村人口向城镇集聚、要素资源向城镇集中、产业重点向城镇集合。

（四）要统筹协调农村各项综合配套改革。宅基地的流转退出与取得、有偿使用、规划管理等相互关联，与农村土地征收、集体经营性建设用地入市、农民住房财产权抵押担保相辅相成，与户籍制度改革、农村综合改革、新型城镇化推进互为因果，要统筹协调，总体设计，增强改革的系统性、关联性和耦合性，形成改革合力。