什么是房子租售同权,实施该项政策的目的是什么
来源:互联网 时间: 2023-04-27 16:13:42 73 人看过

一、什么是房子租售同权

1、“售”的三个重大权利

第一项是拥有产权就享有城市公共服务的权利。比如说警察、学校、医院等服务,不能不让人使用,这个是PropertyRight当然的权利,享有公共资源和公共服务的权利。

第二项是拥有物业产权,可以对这个物业进行抵押、质押、出租、改造等,这一系列活动是物业本身权利带来的。

房地产所有权在过去30年成为了中国房地产所谓的泡沫,因为这个权利是保障的、清晰的,这个权利使得房地产成为中国投资最大的一块。

第三项其实是第二个权利的部分,叫做物业的重新改造、重新使用和重新定义。比如说将物业大改小、商改住,只要不违法,产权所有人就可以申报,申报部门就得批,不批得有理由,这是物业的处置权。

2、“售”的权利很清晰,但“租”的权利一直不清晰

因为售的权利非常清晰,以至于过去30年,在中国就两大权利是最明晰的,一是有限公司,二是物业产权。没有比这个权力更清晰的描述了——《公司法》和《房地产法》。

凡是权利一旦界定清晰,就是可以大规模交换的产品。所以,过去30年中国的有限公司、上司公司、股权和物业的房地产价值升值跟这个高度相关。

但是租的权利就不清晰。租的权利到底是什么不清晰?租的权利往往跟合同相关,被合同规定。合同里,法律对租没太多规定,也没提供太多保障。

要转让一个物业,那是有明确规定的;如果是转让一个租赁产权的话,就不清楚了,就被原合同规定了。而原合同里甲方跟乙方的权利也不对等,也没太清晰,以至于租赁在中国就不是一个可大规模扩张的业务。

但是事实上,租赁的量又很大,产生了巨量的细碎的合同规定,而这每个细碎的合同里都充满着甲乙双方的较量和博弈。租赁虽然收了管理费,但对权利这方面规定的少,没把这当回事。

只要租售同权,就意味着租赁这件事是有保障的,是可以大规模复制和有清晰界定的。怎么签合同,双方怎么做都好,就算说这合同不对都可以,因为这符合租售同权基本规定。一旦这样,租赁合同同样也可以质押、抵押。

当然也可以转让,因为权利清晰就可以转让,这个是租售同权的本质核心。一旦这样,原先分散的租赁市场需要被整合,一个规模性的租赁公司才会诞生。

否则就成不了,权利不保障怎么能成呢?没《公司法》的时候,你办公司这事能成吗?《公司法》就保证了每个人可以办公司,这样公司就多了。

3、“租售同权”里的租赁权利应清晰

第一,享有公共服务,不应该被歧视。当享有公共服务,不被歧视时,也就是租房成为了一个可接受的、有尊严的生活方式了。不管是短租,还是长租,没有公共服务,租售同权就白说了。

第二,享有租赁产权。租赁产权应该被保护,而且租赁产权应该跟房屋产权一样,享有租赁期限内的转让、抵押、质押等权利。如果没有这个权利,大规模的租赁公司诞生不了。否则,就只是黑二房东,全是私底下的,不被保护的。

第三,享有房屋的处置权。在不违反法律的前提下,对房屋进行改造、更新、重新分割、重新装修等权利,包括消防报批等,这个权利非常重要。这个权利物业产权方是有的,因为这个房子是他的。那租赁方有没有?

二、租售同权的伟大意义

为什么租售同权具有伟大的意义?伟大在哪里?如果没有租售同权,房子就是所有权的意思,租赁权就不是一个可以说的清楚的权利。这什么意思呢?没有租售同权,房子就是为了炒的,不是为了住的,谁都得买房,谁也不能租,租房就有漂泊感,因为权利不清晰。

1、改变中国人根深蒂固的买房观念

中国人几千年对于租赁合同始终不太重视,以至于骨子里就要买房,不买房好像就没根了。其实是制度决定了人性,哪有说中国人生下来就要买房子的。因为这种租售不同权使得租赁不是一种有尊严的生活方式。

没尊严这件事很严重,中国人重视家庭,爱孩子,怎么能老是没尊严地租房子呢?租房子是一个短期过程。但是我们在国外可以看到,1/2至1/3左右的人都是租房子生活的,他们没觉得尊严有问题。

2、改变房价不断上涨的局面

目前中国几乎所有城市的租金回报率大概在3%左右或者之下,这是不合理的,为什么还要买?租售不同权。租售同权更伟大的意义在于房子是住的,不是炒的,住的人无论是自己拥有,还是租赁,都是同等人格的,都是受法律保护的,都是被公共服务平等服务的。

3、挖掘非商品房的价值,打开一个巨大的市场

租售同权,一旦租跟售是同等权利,你会发现一个巨大的市场诞生了:那些非商品住宅、非商品写字楼、老厂房、农民房、不适应城市发展的房子的价值就可以得到挖掘了。

中国的城市有一个特别怪的现象,就是房子十来年就拆,号称旧城改造,原因是什么?它们不值钱,因为它们是农民房、厂房,实在是没商品价值,以至于中国是建筑寿命最短的国家,建筑寿命只有十几年,这在全球都闻所未闻,因此造成巨大浪费。

但在商业上又说得合理,房地产公司马上就交个商品房地价,容积率一提升,房价就涨,干嘛要改造厂房和老的办公楼?没价值啊,所有人都打房地产的主意,全民房地产由此形成。

三、租售同权的商机到底在哪里

1、“租”的权利金融化

租售同权的概念一旦产生,租的权利金融化就是一个很大的商机。比如说ABS、REITs、租赁公司的上市等,但是权利得不到保证,怎么金融化?什么叫金融化?金融化是债务的买卖。这个债不清晰,那是因为债依附的基础资产不被保护。

因为租售同权,金融化在几个方面就会开始突破,分析商机在哪里,就看租赁市场。中国租赁市场全部碎片化、台底化、租金不透明……全都不清晰,因为说起来更麻烦:地段不同、装修不同……除了以上所说的,还有供应集中租赁的住宅非常少,这就导致集中式公寓少,行业发展不起来,因为没有金融化,资金回不来,权利不保障,规模性的企业就产生不了。

2、多层次的租赁供应生成

美国的租赁市场很丰富,有学生公寓、蓝领公寓、白领公寓、高级公寓等各种层次的,因此租赁企业逐渐成为美国房地产市场中最重要的参与者。租赁成为衡量物业价值的主要标杆,租金多少,分析租金就知道有没有泡沫,我国房地产市场连泡不泡沫都不清楚。

如果没有租售同权,不可能诞生那么丰富的供应,这叫供给侧改革。供给侧改革喊口号没用,必须规定权利、建立制度。制度建好了,要做高端就做高端,定位中端就做中端,细分市场由此开始。这件事的意义是使得中国各个层次的租赁人口都会有尊严。

3、各类REITs的诞生

未来30年我们可以预见的是各种REITs的诞生,REITs最主要的是租金,以租金为主的信托,租金必须要透明、可管控,运营公司会诞生,中国房地产由此走向国际化。这并不是物业税的问题,而是租售同权的问题。

房价那么高,到底合不合理?我们不知道,但是因为各种类型的租金透明了,这就是巨大的商机,这就是租售同权的意义。

过去说大城市房价高,要解决年轻人的居住问题,一讲就是政府安居房、政府租赁,那都是表态,其实这件事是制度问题、是结构问题、是生活方式,是未来房地产最主要的指标,不是简单的一个部门怎么干,那就没有意义了。

因为租售同权的推出,因为租售同权概念的落实,使得中国人在居住方面跟国际完全接轨,这相当于第二次房地产改革。

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2024年08月10日 21:29
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