一、扬中农村拆迁政策有什么新内容

镇江市房屋拆迁管理条例

第一章总则

第一条

为适应城市建设和经济发展的需要，加强城市房屋拆迁管理，保护公民、法人或其他组织的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规、政策，结合本市的实际情况，制定本办法。

第二条凡在本市行政区城城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋（含构筑物、附属物，下同），均适用本办法。

第三条

本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。被拆迁人是指被拆除房屋的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋的管理人）和被拆除房屋的使用人。

第四条

镇江市建设行政主管部门是本市城市房屋拆迁工作的主要管部门。镇江市城市建设综合开发领导小组办公室受市建设行政主管部门委托，具体负责本市城市房屋拆迁管理工作。县级市建设行政主管部门主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。

第五条对依法批准的建设用地范围内的房屋拆迁，拆迁人必须依法对被拆迁人给予补偿安置，被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的拆迁期限内完成搬迁。

第二章拆迁管理

第六条任何单位或个人因城市建设需要拆迁房屋的，必须向房屋拆迁主管部门提出申请，领取房屋拆迁调查通知书和房屋拆迁许可证，按照规定交纳拆迁管理费。

第七条

拆迁人申请领取房屋拆迁调查通知书，应向房屋拆迁主管部门提高房屋拆迁调查申请书、建设项目批准文件、建设工程选址意见书（建设用地计划通知书或中标通知书）及其规划定点红线图。经房屋拆迁主管部门核准后，方可进行拆迁调查。

第八条拆迁人申请领取房屋拆迁许可证，应提交下列文件、资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证；

（三）建设用地批准文件；

（四）拆迁调查资料和拆迁补偿安置方案；

（五）存入房屋拆迁主管部门指定银行不少于拆迁安置总费用的80％的资金凭证；

（六）市、县级市人民政府规定的其它文件、资料。

房屋拆迁主管部门应当在受到上述规定的文件、资料后，对符合办理条件的，应于10日内合法房屋拆迁许可证，不符合办理条件的应当书面答复。

第九条

拆迁范围确定后，由房屋拆迁主管部门书面通知工商、规划、房屋、国土、公证、街道办事处等部门和单位，停止办理拆迁范围内的营业执照、房屋翻建（包括扩建、改建）、买卖、交换、析产、赠与、土地转让、抵押、出租等手续，但停办手续的期限最长不得超过二年。

第十条

未取得拆迁资质的拆迁人必须委托具备拆迁资质的单位实施拆迁；建设单位拆迁自有产权的房屋，经批准后方可自行拆迁。实行综合开发的项目，由房屋拆迁主管部门组织实施统一拆迁。

第十一条

拆迁人委托拆迁的，拆迁人应与拆迁实施单位签订委托拆迁协议，明确双方的权利和义务。拆迁人应在委托拆迁协议签定之日起3日内向房屋拆迁主管部门备案。

拆迁工作人员必须经房屋拆迁主管部门培训合格取得拆迁资格证书，并领取房屋拆迁主管部门核发的拆迁工作证后方可上岗，并自觉接受房屋拆迁主管部门的监督和管理。房屋拆迁主管部门不得接受委托拆迁。

第十二条

房屋拆迁主管部门自核发房屋拆迁许可证之日起7日内，应将拆迁人、拆迁范围、拆迁区位、拆迁期限等有关情况予以公告。拆迁人应自公告之日起7日内向被拆迁人发送房屋拆迁通知书。房屋拆迁应当对拆迁政策、办事程序、补偿标准实行公开。因特殊原因需延长拆迁期限的，拆迁人必须提出书面申请，经房屋拆迁主管部门审核批准后，方可延期。

第十三条

在房屋拆迁公告规定的期限内，拆迁人应与被拆迁人按照本办法的规定签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当使用房屋拆迁主管部门统一监制的规范文本，并由房屋拆迁主管部门鉴证或由公证机关公证。

第十四条

拆除依法代管的房屋，拆迁人应与代管人签订拆迁补偿安置协议，并须经公证机关公证，办理证据保全，有关拆迁资料交由房管部门保管。被拆除房屋为共有产权的，共有人应当共同书面推选代表或者共同书面委托代理人与拆迁人办理拆迁补偿安置协议。

第十五条

拆除有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁公告规定的期限内，纠纷仍未解决的，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门批准后实施。拆迁前，房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察评估，并依法办理证据保全。

第十六条

拆除设有抵押权的房屋，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿安置。抵押权人和抵押人在拆迁公告规定的期限内未按照前款规定处理的，拆迁人可以参照本办法第十五条的规定实施拆迁。拆除设有典权伪房屋，应依法清典。

第十七条

被拆除房屋的价格评估，应由拆迁人委托具有房屋价格评估资质的评估机构予以评估，评估费由拆迁人支付。评估时应通知被拆迁人到场。被拆迁人或其委托代理人接到通知后不到场或不予配合的，评估机构也可进行评估，其评估行为视为有效。

第十八条

拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿安置等事宜，经协商达不成协议的，由房屋拆迁主管部门调解，调解后仍达不成协议的，由房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向人民法院提起诉讼。在诉讼期间如拆迁人己给被拆迁人提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。

第十九条

在房屋拆迁公告规定的或者房屋拆迁主管部门裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，由市、县级市人民政府作出责令限期拆迁的决定；逾期不拆迁的，由市、县级市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。

第二十条

被拆迁人在规定的拆迁期限内搬迁的，市房屋拆迁主管部门出具3天的公假证明，被拆迁人所在单位应给予支持。县级市可根据当地实际情况确定公假时间。工商行政管理部门和学校等单位对被拆迁人的工商营业执照变更登记、子女转（入）学等应给予及时办理。

第二十一条拆房施工企业应按规定取得市、县级市房屋拆迁主管部门核发的《拆房资格证书》，方可从事拆房业务。

第二十二条

拆迁结束时，由房屋拆迁主管部门会同有关部门组织现场验收。验收不合格的，不予办理《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，不得进行建设工程招投标。

第二十三条拆迁人在拆迁项目结束后30日内，应将拆迁资料汇总报房屋拆迁主管部门。

第二十四条

被拆迁人接到房屋拆除通知后、应及时到房管、国土等部门办理房屋、土地注销登记手续，或由拆迁人在拆迁项目结束后30白内集中办理；拆除房屋为房管直管、代管公房的，由房管部门办理注销登记。

第二十五条

被拆迁人所购房屋的契税，所购房屋与被拆除房屋价值相等的部分，被拆迁人凭拆迁补偿安置协议和房管部门的交易登记手续由征收部门核减；超出价值的部分，由被拆迁人承担。

第三章拆迁补偿与安置

第二十六条拆除房屋及其附属物，拆迁人应当依照法律、法规的规定和本办法给予补偿。

作价补偿的金额按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合减新结算。

拆除违法建筑一律不予补偿；除末超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。

第二十七条

有住宅房屋的拆迁安置，房屋所有权证范围内的使用面积为依据；公有出租住宅房屋安置以合法的租赁使用面积为依据。阁楼、阳台、外楼梯、出檐、平台、雨棚拆迁安置时不计算使用面积。

非住宅房屋拆迁安置以房屋所有权证记载的建筑面积和第三十三条、第三十四条的规定为依据。

第二十八条

拆除各类房屋由拆迁人按办法规定的标准计算相应的货币安置补偿款，供被拆迁人自行选购安置住房（以下简称货币安置）。货币安置补偿款由作价补偿和区位价款两部分组成。

第二十九条在拆迁置协议约定的期限内，被拆迁人应向拆迁人交付被拆除房屋，拆迁人应将货币安置补偿款交付给被拆迁人。

第三十条拆除住宅房屋，其货币安置补偿款应按以下公式计算：

被拆除房屋的使用面积×1．4×拆迁区位价＋被拆除房屋的建筑面积×被拆除房屋的重置价格结合成新

第三十一条拆除住宅房屋，货币安置补偿款按下列规定办理：

（一）拆除公有住宅房屋，拆迁人应将货币安置补偿款中被拆除房屋的建筑面积×被拆除房屋的重置价格结合成新部分扣除给产权人，其余部分付给使用人。

（二）拆除私有住宅房屋，拆迁人将货币安置补偿款全额付给产权人。其中，拆除私有出租住宅房屋，原租赁关系应继续保持，拆迁入凭产权人与承租人重新签订的租赁协议将货市安置补偿款付给产权人。产权人与承租人在房屋拆迁公告规定的期限内不能重新签订租赁协议的，拆迁人依法办理证据保全并对货币安置补偿款提取公证，提供周转房，实施拆迁。

第三十二条

被拆迁人只有一处住宅房屋，其货币安置补偿款4万元以下的，由拆迁人按4万元支付给被拆迁人；货币安置补偿款4万元以上5万元以下的，由拆迁人按5万元支付给被拆迁人。拆迁人在拆迁期间应将该户住房情况进行张榜公布。

第三十三条

非住宅房屋是指在房屋拆迁主管部门发出暂停办理有关手续通知之前，依法新建、改建、扩建、翻建、转让的，具有完备合法手续并实际作为工业生产、商业营业、服务行业、仓储、办公及公益事业等永久性用途的房屋。

第三十四条对于同时具备下列一至三项规定或具备下列二至四项规定的房屋认定为非住宅房屋：

（一）新建、改建、扩建、翻建、转让的永久性房屋，其《设工程规划许可证》或《房屋所有权证》载明建筑功能或使用性质为非住宅房屋的；

（二）房屋使用人具有合法的工商营业执照或其他法人执照的；

（一）实际作为非住宅使用的；

（二）承租直管公房的，其第一承租人与房管部门依法签订有非住宅用房租赁合约，并按期交纳非住宅用房租金。

第三十五条

被拆除的住宅房屋用于营业并依法缴纳非住宅用房房产税、土地年租金并具备下列条件之一的，其货币安置补偿款除按住宅房屋的标准计算外另给予适当经济补偿，经济补偿的具体标准由房屋拆迁主管部门会同物价、土地部门确定：

（一）房屋所有权人及其共有人或配偶自己经营，具有合法的工商营业执照且以其经营收入作为主要生活来源的；

（二）私有出租房屋，房屋所有权人所持的《房屋租赁证》上载明为非住宅租赁，房屋所有权人及其共有人或配偶以该房屋出租收入为其主要生活来源，并依法缴纳有关税费的。

第三十六条被拆除房屋符合下列条件之一的，拆迁时仍按房屋对待：

（一）不符合第三十四条、第三十五条规定的；

（二）擅自将住宅房屋改为非住宅房屋的；

（三）房屋拆迁主管部门发出暂停办理有关手续的通知后，将住宅房屋改为非住宅房屋的

（含在城市道路拓宽、新建后将原住宅房屋改为非住宅房屋的）；

（四）房屋的实际用途是用来居住的。

第三十七条拆除非住宅房屋，其货币安置补偿款应按以下公式计算：

被拆除房屋的建筑面积×（拆迁区位价格＋被拆除房屋的重置价格结合成新）

第三十八条

拆迁人拆除执行国家租金标准出租的非住宅房屋，应将货币安置补偿款中被拆除房屋建筑面积×拆除房屋的重置价格结合成新部分对房屋所有人给予补偿后，余额部分按下列比例分别补偿给房屋所有人和使用人：

（一）承租期在5年以内的（指连续承租时间，下同，含5年），90％支付给被拆除房屋所有人，10％支付给使用人；

（二）承租期超过5年，在10年以内的（含10年），80％支付给被拆除房屋所有人，20％支付给使用人；

（三）承租期超过10年，在15年以内的（含15年），70％支付给被拆除房屋所有人，30％支付给使用人；

（四）承租期超过15年，在20年以内的（含20年），60％支付给被拆除房屋所有人，40％支付给使用人

（五）承租期超过20年的，50％支付给被拆除房屋所有人，50％支付给使用人。

拆迁人拆除国家规定租金标准的非住宅房屋，应将货币安置补偿款全额支付给房屋所有人。但房屋所有人与承租人另有分配协议的除外。

第三十九条

拆除企业（不含私营企业、事业单位非佳宅房屋造成停产、停业的，拆迁人以被拆迁人在拆迁公告时的上一个月月底在册职工人数为准，按上一年职工月社会平均工资的70％给予3个月的经济补偿。

拆除私营企业、个体工商户的非住宅房屋，拆迁人以在工商行政管理部门注册的从业人员为准，按上一年职工月社会平均工资的70％给予3个月的经济补偿。

第四十条拆除住宅房屋，拆迁人应一次性付给使用人搬家费和3个月的临时安置补助费。

对被拆迁人原有的燃气、有线电话、有线电视、分体空调等，拆迁人一次性付给移位费用。

第四章市政建设拆迁

第四十一条

因城市新建或拓宽道路、整治河道、建造桥梁、城市排水、防洪设施、污水处理、公交站场、绿化、环卫设施等城市基础设施建设，在拆迁用地范围内，对被拆迁人实行货币安置。

第四十二条

被拆迁人及其主管部门应服从建设需要，保证按期搬迁。在房屋折迁主管部门公告规定的期限内难以签订拆迁协议的，应按照先拆迁、后处理的原则办理。

第四十三条

拆除市区一至三类区位的房屋，按退2个区位的价格给予补偿；拆除四至六类区位的房屋，按六类区位的价格给予补偿。其中，非住宅房屋属于国有资产的，自行无偿拆除，由建设行政主管部门出具证明，核销固定资产。

环卫设施和各类管、杆、线，树木等建筑物、构筑物、附属物，由其产权单位自行无偿拆除或迁建。

第五章法律责任

第四十四条对有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁或者限期改正，予以警告，并可视情节轻重处以扣万元以下的罚款：

（一）未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的；

（二）委托未取得房屋拆迁资质的单位拆迁的；

（三）擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿、安置范围的；

（四）拆违人无主当理由超过规定拆迁期限的。

第四十五条

胁迫、侮辱、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作人员依法拆连房屋韵，由公安机关依照《中华人漠共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条房屋拆迁工作人员弄虚作假、徇私舞弊、滥用职权、玩忽取守构成违纪的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条

被处罚的当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知书之日起的日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；当事人对复议决定不服的，可在接到算议决定之日起15日内，向人民法院起诉。当事人也可在接到处罚通知书之日起15日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制执行。

第六章附则

第四十八条

市区各类被拆除房屋重置价格标准、成新折旧率、附属设施（装修）补偿标准、树木补偿标准、货币安置区位价格标准、搬家费、临时安置补助费和移位费用等附件，由市房屋拆迁主管部门会同物价、房管、土地等有关部门制定并定期调整，报市人民政府批准后实施，其适用时间以核发房屋拆迁许可证的日期为准。

县级市所执行的有关价格及补偿标准，由其房屋拆迁主管部门会同物价、房管、土地等有关部门制定，经本级人民政府批准后实施。并报市房屋拆迁主管部门、物价、房管、土地等有关部门备案。

第四十九条法律、法规和规章对城市房屋拆迁有规定的，从其规定。

第五十条县级市人民政府可依据本办法制定具体实施意见，并报市人民政府备案。

第五十一条本办法由镇江市建设行政主管部门负责应用解释。镇江市建设行政主管部门可根据本办法制定实施细则和补充规定，报市人民政府批准后执行。

第五十二条

本办法自2001年1月1日起施行。1994年10月27日市政府第14号令发布的《镇江市城市房屋拆迁管理规定》同时废止。已核发房屋拆迁许可证的建设项目，按原办法执行。

二、拆迁补偿的费用

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

（1）房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

（2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

（3）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

三、补偿数额的计算方式

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。

（一）房屋拆迁补偿计算标准

（1）房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）

（2）房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

（二）房屋拆迁安置费计算标准

（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0；

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0；

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

（三）农村房屋拆迁补偿标准

（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；

（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用。