一、房屋征收的概念与法律特征

1、房屋征收的概念

房屋征收也叫房屋拆迁，是国家在征用或征收国有土地的过程中发生的一种社会现象，它与土地征收有着相同的性质和密切关系。所谓房屋征收，就是指国家为了城市发展的需要，根据城市的整体规划，通过法定程序，对原土地上的房屋或其他构筑物进行拆除，并依法给予被拆除房屋及附属物所有权和使用人安置和适当补偿的行为。

2、房屋征收的法律特征

(1)国家意志性：房屋征收关系的发生，体现了国家意志。

(2)计划性：A、国家建设需要B、法定程序(征收许可证)C、城市规划

(3)民事协商与行政命令的交叉性：房屋征收是国家建设需要并经法定程序批准而进行，被征收人应服从国家的整体利益;但是在房屋征收过程中，凡涉及安置、补偿的方式或数额等利益问题时，则征收当事人双方的关系又属于平等的民事主体的关系。因此，房屋征收既具有行政法律的性质，又具有民事法律的性质，具有交叉性。

二、房屋征收纠纷的概念与法律形式

1、房屋征收纠纷的概念

房屋征收纠纷，是指在城市房屋征收过程中，有关征收法律关系主体间，因房屋征收活动而产生的需要由第三方介入并处理的争议或争执。

从房屋征收的法律特征不难看出，房屋征收带有国家的强制性，是一种强制性的法律行为，它不以被征收人是否同意为条件。同时根据法律规定，对被征收人又必须予以妥善安置与合理补偿。说到底，房屋征收实际上是政府、征收人与被征收人三者之间的一个利益平衡与博弈的问题。

在这里，国家作为土地的最终所有人，当然要保证土地的保值和增值;而作为征收人，一般是房地产开发经营企业，要力图让其自身利润最大化;而作为被征收人，房屋是其赖以生存的物质基础，具有高价值的资产，绝不会轻言放弃。因此纠纷的产生在所难免。

2、房屋征收纠纷的几种表现形式

按照房屋征收活动的性质，可以将房屋征收纠纷主要概况为两种。

(1)是房屋征收当事人之间因房屋征收活动中的民事权利义务而产生的民事纠纷。包括因征收、安置、补偿、补助等各项民事权利和义务的所产生的纠纷;

(2)是当事人对房屋征收的行政管理部门所作出的具体行政行为不服而产生的行政纠纷，包括与土地、规划、建设、环保、房管等部门产生的争议。

三、房屋征收补偿纠纷的处理

1、明确补偿的对象与补偿的范围

(1)补偿对象：房屋征收补偿的对象是被征收房屋及其附属物的所有人或产权人，其中包括代管人。代管人包括私有房屋的代管人和国家授权的国有房屋或附属物的管理人即房地产管理局。

(2)补偿范围：A、被征收房屋价值的补偿;B、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;C、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿，但对未超过批准期限的临时建筑应给以适当补偿。

这里需要特别注意的是，征收范围确定后，凡对新建、扩建、改建房屋;改变房屋和土地用途;租赁房屋的行为，一律得不到任何补偿。

2、合理选择补偿的方式

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条的规定：“征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。这两种方式可以单独使用，也可以结合使用。

3、重视征收房屋价格评估

(1)房屋征收估价的意义：A有利于房屋征收活动的有序进行。B有利于房屋征收主管部门加强管理。C有利于征收当事人加快协商进程。D有利于裁判及时处理纠纷

(2)房屋征收估价的范围:房屋征收评估价格为被征收房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成停产、停业的补助费以及被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和征收非非住宅房屋造成停产、停业的补助费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被征收房屋内自行装饰装修的补偿金额，由征收人与被征收人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估机构的评估价格来确定。

(3)估价的方法：市场比较法权重调整法

(4)估价的原则：独立、客观、公正、合法、自愿原则、回避原则、公示原则

(5)估价的程序：A选择评估机构B实地勘察C确定价格D公示初步估计结果E对估计报告异议的复核F专家委员会技术鉴定

(6)如何完善评估机构：脱钩，侧重，领会，效率

4、认真签订《房屋征收补偿安置协议》，及时对协议进行公证。

(1)签订的基本原则：A合法原则：程序，内容，形式均要合法。B平等协商原则

(2)主要条款：A标的物。B被征收房屋及安置房屋的面积、质量与四至。C安置与补偿。D履行期限。E安置地点与面积。F安置房产权的归属。G违约责任。H当事人认为需要订立的其他条款。

(3)协议的公证

5、目前在房屋征收补偿纠纷中，有两类问题最难处理：

(1)是如何认定被征收房屋的性质即是住宅用房还是营业性用房，性质不同补偿标准不同，甚至差异非常巨大;

(2)是对被征收房屋承租人的权益保护问题。

四、房屋征收安置纠纷的处理

1、明确安置的对象和安置方式

(1)安置对象：包括被征收房屋的所有权人或承租人

(2)安置方式：包括原地安置(就地或回迁安置)与异地安置(外迁安置)

2、正确把握安置的原则

(1)按原面积妥善安置原则

(2)鼓励迁往市区边缘和人口稀疏地区原则

(3)等价交换原则

(4)先安置后征收原则

3、征收人对被征收人的安置责任

(1)依法支付被征收人的搬迁补助费、停产补助费与临时安置补助费。

(2)不得擅自延长过渡期限。

(3)确保安置房屋的质量和安全使用

4、认真签订《房屋征收补偿与安置协议》并及时对其进行公证。

5、几种特殊情况的征收安置，如使(领)馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋设施的征收;属于征收范围内的坟墓征收等。