商铺使用权40年。

警惕商铺投资中的使用权高收益陷阱

俗话说一铺养三代，投资商铺成为了广大市民自有资产保值增值的重要手段。市场上也出现了各式各样的所谓投资型商铺。这些商铺大多集中在一些新开发的商业综合体、商业中心中，无不以地段好、位置佳，投资后有丰厚回报为卖点，吸引市民投资。但投资商铺真的就能一本万利，毫无风险吗？潘先生的经历值得我们警惕。

潘先生去年6月花了75万元买了一处二十多平方米的商铺。购买时，销售人员称该商铺虽不能办理产权证，但其所在商业中心紧临地铁出口，将来会建成一个大型的丝绸销售中心。购买该商铺后，须委托相关投资管理公司包租20年，期间第一年年化收益率不低于投资额的8％，第二年不低于9％，第三年不低于10％，最高年化收益率为不低于13％。此外，如果购买者解除合约，还可全额收回已付款，自商铺交付之日起满5年，还可额外获得一定比例的补偿。但到了支付首期收益的时间，但潘先生却迟迟没有等来这笔钱。3月，他突然收到了商铺委托经营管理方的致歉函。对方称租金将延迟到3月份再交付，但当3月份对方仍然没有支付租金时，潘先生到那处商业中心一看，发现商业中心几近倒闭，那里已经聚集了很多讨要租金的业主，多家拍卖公司也贴出公告，受法院委托要对部分商铺进行拍卖。潘先生顿时傻了眼。

投资了75万，却什么收益也没得到，连本金都不一定能够保住，潘先生的遭遇让我们同情。在同情之余，我们可以冷静的分析一下，潘先生的投资到底出了什么问题？

首先，我们来看潘先生买到的是什么商铺？目前市场上最普遍的商铺有两种，第一种我们称为“产权商铺”，开发商将建成的商铺分割后，出售商铺产权给购买人；另一种我们称之为“使用权商铺”，即开发商将建成商铺虚拟分割后，出售商铺的一定年限的使用权给投资人。两者最大的区别就是：第一种商铺买受人可以办理产权证书，第二种则不能。潘先生买到的就是这种使用权商铺。使用权商铺由于不能办理产权证，一般不存在转让的问题，买受人无法享受商铺增值所带来的收益，也很难通过转让实现成本的回收。因此，作为补偿，开发商在销售商铺使用权时向买受人承诺的每年固定回报率也相对较高。市场上，开发商对产权商铺售后包租的，向买受人承诺的年回报率一般在6％左右，而使用权铺售后包租的，承诺的年回报率一般在10％左右，甚至有承诺13％、15％的情况。高回报固然诱人，但实际商业操作中能否产生这么高的收益就值得进一步探讨了。

为了了解商铺经营如何盈利，我们简单分析一下商铺的经营模式。目前市场上商铺的经营模式主要有以下三种：

一是开发商自持并自主经营；二是开发商售后包租，自己或委托专业的经营管理公司统一经营；三是开发商将商铺出售后，由小业主自行经营。

投资人购买商铺使用权的，一般会交由开发商或其委托的经营公司统一“包租”经营，每年经营公司会给予买房人一定数量的保底“租金”，此后将逐年递增或是享受租金分成，潘先生所购买的商铺就属于这个类型。这种经营模式下，买房人不用操心去出租商铺，每年还能坐享固定的高回报，听起来坐收财富增值。但在这种高收益回报背后却也存在着很大的陷阱就是高回报能否实现。商业经营有其自身的规律，一般刚开业的商业中心很难取得较好的经营收益，只有几年经营下来，”养得”为市民熟知和认同后才能开始盈利。所以，承诺的收益过高，其兑现就会很难，像潘先生买的商铺，经营一年却发现付不出承诺的收益的情况也不在少数。

最后，为了防止广大投资人买到烂铺，导致血本无归，律师为商铺投资者支上三绝招：

绝招一，认清所购商铺的产权性质，而不轻信高收益。

购买商铺前，我们要分清买到的是商铺的所有权还是使用权。虽然说购买商铺与购买住宅不同，主要是考虑的是投资收益，是否取得商铺的所有权反而不是第一重要的。但从长远看，如果商业中心经营的好，商铺增值，那么拥有商铺所有权的商铺投资人就可以通过转让商铺实现房产投资收益。而购买使用权的投资人，其本质就是购买了一个有长期的收益的理财产品，投资人主要回报就是投资收益，所以应更多的考虑这笔投资能否带来预期收益。

商铺的收益要遵循普遍的商业规律，不可能存在畸高畸低的情况。有的开发商为了促进销售，不负责任的承诺高回报，到经营一段时间后发现无法实现这种回报，从而导致开发商破产、投资者损失也屡见不鲜。所以，投资人在购买商铺时切不可以高收益为唯一衡量标准，看哪个商铺收益高就买哪个，还应更多考量商铺的所有权情况和经营模式。

绝招二，综合考量商铺的地段因素，了解商铺的前世今生

很多地产业大佬都说过，地段是决定房屋价值的最主要因素，商铺投资亦不列外。但什么样的地段对商铺经营有利呢？这个就需要综合考量了。比如说，对商铺经营很重要的人流量因素。拿潘先生所购商铺来讲，其位置在地铁出口附近，人流量肯定很大。但他商铺所在商业中心的主营业务是丝绸，地铁带来的巨大的人流主要是上班一族，潜在的丝绸商人肯定不会太多，巨大人流对其商铺经营的促进作用并不大。所以，综合考虑地段因素是买到旺铺的关键。

商铺投资受亲睐，商铺市场上的李－鬼也开始出现。除了正规的商业楼盘外，一些写字楼、工业厂房等也改头换面，打着商铺的旗号开展对外销售。因为其本身不是商业，这些楼盘中商铺的价格就会特别便宜，许诺的收益也会比一般的商业中心为高。但是，这些所谓的商业中心在土地使用年限、消防要求等要求上与商业都有很大差距，这些都会限制其后续经营活动的开展。所以，在购买商铺时我们要留意一下开发商公布的“四证”，看清楚商铺的性质，才能买的放心。

绝招三，考察开发商是有完整的商业规划，了解商业中心的品牌入驻情况

商铺收益与商铺所在商业中心（综合体）经营情况息息相关，而商业中心的经营涉及品牌分布、动线规划等很多专业规划，一个良好的整体商业规划是商业中心运营成败的关键。这也是开发商将商铺出售后，全部由小业主自行招租经营的商业中心大多运营情况不佳的主要原因。所以，一个负责任的开发商，在销售商铺前必然会有一套成熟的商业规划，投资人在购买商铺前，可以对其前期商业规划进行一番考察。如果一些我们耳熟能详的商家，如“肯＊基”、“星＊克”、“大＊发”、“家乐福”等已经入驻该商业中心，那么这个商业中心的未来运营情况一般是可以预期的。但如果只有一个“绸都”之类的名头，却没有任何相关商业经营者入驻，那么这个商业中心开业后的运营情况是值得担忧的。

综上，商铺投资的收益诱惑总是难以抵挡，但在高收益前保持一份理性，靠我们的智慧和专业人士的帮助来辨别形形色色的商铺真正具有投资价值的金铺，才能真正的将高收益落到实处。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例全文》第十二条