如何审核开发商的预售资格？房地产开发商应当持有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中，前两个许可证由市规划委核发，建设许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发。大多数购房者都记不住“五证”的名称和发证机关，也不需要记那么多。买房时只需看《国有土地使用证》和《预售许可证》。因为如果开发商没有取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，就拿不到《国有土地使用证》，没有上述两个《规划许可证》和《建设工程规划许可证》，就拿不到《预售许可证》。开发商取得《预售许可证》的，可以证明该项目在规划、工程、用地等方面已通过政府审批，具备进入已开发商品房市场交易的资格。

开发商只有持有预售许可证，才能与客户签订正式的预售合同。这提醒购房者，在签订合同前要先看看自己的房子是否在预售范围内，谨防开发商“偷梁换柱”。商品房预售程序：（一）签订预售合同。房地产开发企业预售商品房，应当向预购人出示《商品房预售许可证》，参照市房产土地局制定购房示范文本，并与预购人签订预售合同。（二）预售合同登记备案。预售合同生效后，房地产开发企业和预购人应当向房地产交易管理机构交付。不符合规定条件或者程序的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人；符合规定条件或者程序的，房地产交易管理机构应当将预售合同转让给房地产登记机构，按照《上海市房地产登记条例》的规定进行登记备案。预售合同登记备案应当自房地产交易机构将预售合同移交房地产登记机构之日起5日内完成，房地产交易管理机构应当书面通知当事人领取已登记的预售合同。（3）预售款的收取。房地产开发企业根据商品房建设项目进展情况，分期收取商品房预售款。但预售合同另有约定的，从其约定。房地产开发企业收取的预售资金，应当专项用于预售商品房建设。（4）办理预售商品房过户手续。预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产产权证后，向房地产交易管理机构申请过户，办理不动产物权变动登记。