由于房地产行业投资规模大、需求资金多，故而信贷的介入对房地产而言是必需的;对购房者来言，由于受居者有其屋的传统思想影响和近年来投资、投机意识的强烈诉求，房屋作为市场经济社会中家庭最主要的财产，所以住房贷款是必不可少的;对于商业银行来说，房地产市场的发展，也为金融业的繁荣创造了条件，拓宽了盈利来源。在高度发达的市场经济条件下，住房贷款与房地产业相互作用、相互渗透，二者密不可分。

(一)住房贷款对房地产市场的支持和限制作用

得金融者得天下，房地产业的建设离不开房地产开发贷款的支持，房地产业的销售离不开个人住房贷款的支持。居民通过住房贷款实现安居梦想，带动了房地产市场的有效需求，销售的增长加大了住房贷款的投放，信贷的扩张使得房地产开发公司资金充裕，再次购置土地，酝酿下一轮的开发、销售。

同时，住房贷款作为房地产业的调解器，被政府频繁用于房地产市场调控中，通过控制住房贷款总规模、提高贷款基准利率、利率浮动比例、首付成数等方式，稳定房地产市场需求，从而达到限制房地产业发展的势头。通过放宽住房贷款政策，如利率优惠、降低首付等方式，鼓励居民购房消费，促进房地产市场快速发展。

(二)房地产对住房贷款的促进和风险积累作用

房地产市场兴荣，则住房贷款发展迅速，反之，房地产市场低迷，则住房贷款发展迟缓。从国内外房地产市场以及住房贷款市场的发展经验来看，两者之间是一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。但是，随着房地产市场的快速发展，泡沫成分的积累，将使得住房贷款的风险隐患加剧，一旦房地产市场泡沫破灭，将给商业银行带来致命的危害。

(三)个人住房贷款与房地产市场供求关系

一方面，在房地产繁荣景象的引导下，居民购房需求的增加，将直接导致房地产销售的增长，商业银行住房贷款投放也随之增加，同时，贷款投放的无序和无节制，也助长了居民的投资、投机类购房需求，房地产开发企业的销售进程加快，资金迅速回笼，使得房地产开发商觉得有利可赚，从而加大对房地产项目的开发投资，再次酝酿新一轮的开发建设。在需求不断增加的情况下，根据经济学供需理论，需求增加会促使价格上涨，而房价的上涨会给消费者产生一种心理预期，即未来的房价还会上涨，从而再次放大了居民的购房需求，形成恶性循环。

从另一个方面来讲，国家为保持房地产业健康发展，势必要打压房价，近几年来，国家频繁使用信贷工具，提高居民贷款成本，抑制投资、投机类需求。银行通过提高首付比例、利率执行水平等政策措施，收缩信贷规模，减少个人住房贷款供给，导致居民购房负担加重。对房地产开发商而言，银行惜贷停贷，使得房地产开发商资金链趋紧，甚至无法维持正常运转，必然导致部分中小开发企业挤出市场，大型开发企业采取降价方式筹措资金，房地产业利润减少，开发投资趋缓，导致房地产项目供给减少。