商铺经营转让,是包括租赁权利转让合同、买卖合同在内的独立的民事法律行为。其概念包括如下内容:
第一,转让行为涉及三方当事人,这三方当事人包括商铺的所有权人即出租人,租赁使用商铺并且对商铺内的设施与物品享有所有权的转让人(在与出租人的租赁合同中,同时为承租人);
以及接受商铺转让并与出租人形成新的租赁合同关系的受让人(在与出租人的新的租赁合同中,作为新的承租人)。
第二,商铺转让包括两个以上的合同,一个是转让人与受让人之间签订的租赁权利转让合同,包括设施与物品的买卖合同,另一个是出租人与受让人之间签订的新的租赁合同。
转让人并非商铺的所有权人,而是商铺的第一承租人。转让人与商铺所有人之间,属于一种租赁合同关系,商铺所有人系商铺的出租人,且双方之间的租赁合同,既使是在转让人转让商铺之时仍然合法有效,转让人系在租赁合同期满之前进行转让。
第三,经营转让房屋的性质属于能够进行商业经营的商铺,而非一般房屋。所谓商铺,是指能够作为商品销售或者商业服务场所的房屋。
第四,转让人享有商铺之内的经营设施和物品的所有权。商铺之内从事商业经营所需的设施与物品,均为转让人所有,作为商铺所有人的出租人并不享有所有权。
第五,转让人与受让人之间签订的是转让合同,而非房屋转租合同或者物品买卖合同。转让人与受让人,是就转让商铺的承租权以及商铺内的设施与物品达成意思一致,受让人接受转让的目的;
不仅包括购买商铺之内的经营设施与物品,更重要的是获得承租设施与物品所依附的商铺房屋的权利。
第六,转让人的主要义务,一是商铺能够用于从事商业经营,受让人能够取得商业经营资格;二是保证商铺所有人同意与受让人之间签订新的租赁合同。
转让人与受让人之间转让的标的之一,就是商铺的租赁资格。如果商铺所有人不同意与受让人签订新的租赁合同,则受让人签订转让合同的主要目的无法实现,转让合同无法实际履行,则转让人应向受让人承担违约责任。
一、商铺经营权的转让与商铺租赁的区别
商铺出租只是单纯的房屋出租,房屋里面的东西是不包括在房屋租金里面的,而房屋转让则是要把房屋里面商品附带转让,当然需要承租方支付转让费的。
举个例子说明:
出租:一般是房东租房给租户,房东拥有该房屋的所有权或使用权,但房东不一定经营铺面,房东只按时收租金就行了。
转让:一般是某人XX找房东租房,用于经营自己的铺面,有一天XX不想再续租了,这时候房东再将铺面转让给租户,这个铺面口岸非常好,那么转给租户得收取费用(转让内容包含不限于装修、铺面内所有物品、铺面租金),某人XX是没有该房屋所有权或使用权,只有经营权。
注意:租户在承接铺面时需要注意该店铺是否交纳租金、物管费用、口岸好坏、如果经营者拥有房屋所有权那么房屋是否作为抵押!
二、上海公共户口有效期3年过了怎么办
《个人户口卡》是由公安机关签发给单位集体户口、部队集体户口、社区公共户口人员的证件,具有证明持有人户籍信息的作用。上海公共户口有效期3年,如果公共户口过了有效期,个人换房子和社区后,重新拿租房合同去派出所登记、民警查房、办理租赁证明,然后拿着新的租赁证明去派出所户籍科修改户口地址和落户社区,然后就可以申请换发,市内网上迁移户口就可以了。
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