卖方是否必须按照合同规定支付中介费?
出卖人与中介签订中介服务合同后,即使私下与买受人交易,仍需按合同约定支付中介费。为了更好地理解,以一个案例为例:买卖双方跳过中间人进行私人交易。为了改善居住条件,马某委托中介出售了崂山东路的一套二手房,并与中介公司签订了中介合同。根据合同约定,马某委托中介机构提供中介服务,并以不低于23万元的价格出售房屋。委托期限自2002年9月1日起至同年11月30日止。合同中规定,委托期间前房与他人私下交易的,视为成立中介合同,中介合同金额为房屋成交价格的2%。中介服务5%。签订中介合同后不久,中介发现马某与中介推荐的客户王某私下有交易。经协商,马某认为房屋是夫妻共同财产,以自己名义与中介签订的中介合同无效,并以此为由拒绝支付中介费。经过反复协商,无果而终,无奈之下,中介将马某告上法庭,按中介合同支付中介费。一审法院查明上述事实,认定中介合同合法有效,依法责令马某支付约定的中介费。马英九没有就此提出上诉。根据我国法律,依法签订的合同受国家法律保护。
本案中,马某被判按合同约定支付中介费,体现了合同的严肃性和国家法律法规的强制性。那么,为什么马英九提到的理由不成立呢?中介合同与房屋买卖合同有本质区别。未经全体共有人同意,部分共有人出卖属于共有财产的房屋无效。但对于中介合同来说,就不能这么简单了。在司法实践中,有一种观点认为,中介合同的本质是以中介服务为基础的委托合同。只要委托人是完全民事行为能力人,以自己的名义订立居间合同,合同一经订立即生效。如果委托给中介的房屋没有合法的处分权,中介失败,中介合同的效力不受影响。
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