上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊计算规则

一、一般规定

1、房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

2、房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2．20米（含2．20米，下同）以上的永久性建筑。

3、房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

4、房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。

5、房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

6、房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。

二、计算全部建筑面积的范围

1、永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合规则一般规定的亦应计算建筑面积。

2、多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。

3、房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2．20米以上的按其墙外围水平面积计算。

4、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。

5、楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

6、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。

7、房屋天面上属永久性建筑，层高在2．20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。

8、原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2．20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

9、挑楼、全封闭的阳台接外围水平投影面积计算。

10、与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。

11、房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

12、层高在2．20米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。

13、有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。

14、玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。

15、属永久性建筑层高在2．20米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。

16、与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。

17、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2．20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。

18、机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。

19、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2．20米以上部位的外围水平投影面积计算。

20、房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

三、计算一半建筑面积的范围

1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。

2、独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。

4、无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。

5、有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。

四、不计算建筑面积的范围

1、层高小于2．20米的房屋及房屋附属部位。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其它材料幕墙。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。

5、顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。

6、房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。

7、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

8、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。

9、屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。

10、利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。

11、广场式室外楼梯。

12、独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

13、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

五、房屋计算建筑面积的基本原则

在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。

判别房屋计算建筑面积的基本原则是：

永久固定，层高2．20米（含2．20米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。

1、计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。

2、计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。

3、不计算建筑面积通常是层高小于2．20米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。

哪些是房屋公摊面积

1、盖的空中花园应按其水平投影面积的一半计算面积。

1、围护栏外的“花台”、“花池”不计算面积，与阳台连通的“花台”、“花池”参照阳台性质计算建筑面积。

2、路、规划路属公共道路，公共道路边房屋首层的柱廊不计算建筑面积。小区内的小区路属内部路，不算公共道路，小区内房屋首层的柱廊应计算建筑面积。

3、共有共用分摊面积计算上，明确市测绘所是以市规划局的报建图、《建设工程规划验收合格证》附图为依据。规划局在报建验收资料上对公共面积、功能的定性等名称上固定称谓。

4、天面的水箱间的面积按面积计算规定计算建筑面积。

5、在房屋上的烟道、烟井应按建筑物自然层计算建筑面积。

6、弧形规划用地面积计算时，三方同意由规划局在用地坐标列表中提供弧线上的桩点（拐点）坐标和圆弧半径，用地面积按圆弧半径进行计算。

7、于建筑物旁突出地面层高在2米以上的地下室排气井按规定计算建筑面积；独立的室外地下室排气井不计算建筑面积。

8、上盖的室外楼梯（单柱或双柱支承）按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。

9、台中的水道管井、排烟井按建筑物自然层计算建筑面积，空调机放置位不另计算建筑面积。

10、围护栏外的“花台”、“花池”不计算面积，与阳台连通的“花台”、“花池”参照阳台性质计算建筑面积。

如何解决房屋公摊面积纠纷

三点提示：一是直接找开发商协调，也可向测绘部门或房地产行政主管部门反映，要求测绘单位重新进行测量，在以上两种方式都不能解决的情况下，最后还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测。

三种维权办法中，第一种办法比较直接有效，但往往需要众多业主联合起来，要求开发商给出一个明确的解释，必要时还可以通过媒体监督解决纠纷，但很多不良开发商会玩“躲猫猫”，采取避而不见和拖而不决的策略，处理起来比较耗时耗力。

第二种办法的维权成本较高，专家介绍，公摊面积的测量都是以“幢”为单位，一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内，如果一户业主提出申请，意味着需要对整幢楼重新测量，按照现在纯住宅1元平米、商住两用1。7元平米的测绘费用，业主的负担至少在数千元甚至上万元。

相比之下，通过法律途径诉讼解决的办法实在是无奈之举，不仅要耗费大量的时间和人力，各种费用的支出也是不可避免的，可以说是三种维权办法中成本最高的。