中广网2010-03-17

中广网珠海3月17日消息房屋买卖一直以来都是315维权一大投诉热点，而购房者和中介产生的纠纷，更是其中最司空见惯、却也最让人头疼的问题。记者从报料线索中选取了3个具有代表性的案例，就诚意金、更名费这些让消费者雾里看花的名词，采访了当事人和专业人士。

案例一：《购房诚意书》不用买方签字

近日，市民周小姐在吉大一家房产中介公司看中了一套二手房，认为业主开出的房价偏高，周小姐便向中介提出，希望能和业主当面谈价。中介公司称，要见业主，必须先交5000元诚意金。周小姐交了诚意金后，中介答应帮忙联系。

3月6日上午，周小姐临时有事，错过了中介和业主约的时间。没想到，当天下午，中介就打电话过来，称价格已帮周小姐谈好，让周小姐直接过去交易。我都没见业主，怎么就帮我谈好了呢周小姐十分不解，对中介谈的价格也不满意，于是提出取消交易。中介随即称周小姐违约，诚意金不能退。

我们没有签合约，怎么就违约了呢周小姐告诉记者，当初交诚意金时，只从中介拿了一张收据。几天后，双方在公安部门接受调解时，中介却拿出了一份诚意金合同，上写周小姐委托中介以150万的价格和业主谈判，如谈判好后周小姐违约不要房子，则不退诚意金。周小姐告诉记者，她之前从未见过那份合同，合同上也没有她的签名。中介公司向记者承认，该份合同上没有周小姐的签名。但却告诉记者：诚意金合同有我们公司的盖章就行了，不需要客户签字，我们一直是这样操作的。

点评：诚意金并不是一个法律概念，它的性质要看双方在合同中的约定，能不能退诚意金，也取决于合同中具体条款的规定。同时，合同行为要双方一致认可并签字才具有效力。该事件中，中介公司的做法没有法律依据，单方面盖章的合同也不能生效。

案例二：更名费可防止客户炒房

去年12月，来自北京的李先生在珠海看中了一套期房，向中介公司交了1万元定金。签订认购协议书后仅半个小时，李先生却改变了主意，想找中介机构拿回定金，却被中介告知，由于需要将李先生定的那套房子转给他人，要扣5000元的更名费，只能退一半定金。

对于更名费，中介公司的解释是，为了打击客户炒房。李先生对此很不解：我交定金才半个小时，怎么可能是炒房的但中介公司却称，行业里都是这么执行的。

李先生也对中介公司打击炒房的说法提出质疑：中介并不是执法机构，怎么有权用条款来打击炒房而且算不算炒房，中介机构凭什么判定

点评：只要在协议书上签了字，不论多长时间反悔都算违约，定金应当按照协议中的约定处理。所以该事件中，中介有权没收全部或者部分定金。但中介收取一部分更名费的说法显得滑稽。签订协议才半小时，还没有去房管局做预购登记，故而没有更名之说。

案例三：一万元定金没了，不关中介的事

房子没买成，一万元定金拿不回来，还惹一肚子气。昨天，市民叶先生在讲述自己买房经历时感慨地说。

据叶先生介绍，在中介公司中原地产的介绍下，他看中了龙州湾的一套房子。去年12月14日，叶先生、业主与珠海中原地产，三方签订了买房合同，约定叶先生向业主支付128万元购买此房，先支付5万元定金。签订合同时支付定金1万元，剩余4万元定金在12月15日付清。此外，合同还约定，叶先生需向中原地产支付2.56万元的佣金。

叶先生告诉记者，因当时自己的股票资金暂时冻结，15日不能按时交付剩余的4万元，委托中原地产与业主沟通，能否16日再付剩余定金。中原地产当时告诉我说，业主同意延期支付，对此，我有录音为证。叶先生说，

16日，业主突然告诉叶先生说房子不卖了。这是人家的自由，我就同意了。叶先生说。此后他曾给业主发短信，询问定金返还事宜，业主却说让叶先生找中原地产，而中原地产负责人则说，他们没有义务帮叶先生讨回一万元定金。

在接受记者采访时，经手此事的中原地产业务经理伍英科说，他们根本就没告诉叶先生可以推迟交定金。没按时付款是叶先生违约在先，不是我们中介的问题，至于业主怎么处理，那是他的权利。他说，按照合同，中原地产还要向叶先生追讨2.5万元的佣金。

点评：首先可以肯定的是，该事件中是叶先生违约。在居间合同里，中介的义务只是提供专业的中介服务促成交易，中介业主说同意延期的承诺并没有效，只有卖方的承诺才有效。

另一方面，违约并不等同于解除合同，这要看合同中有没有约定，一旦买方违约，卖方将有权利单方解除合同。如果没有，则买方可以在承担违约责任(定金被没收)的同时，要求卖方继续履行合同。而在合同解除后，需不需要支付中介费用，也要看合同里的具体条款。

(本文均由广东凯邦律师事务所律师戴选涛点评)

来源：珠海特区报责编：黄欣