中广网2010-03-17
中广网珠海3月17日消息房屋买卖一直以来都是315维权一大投诉热点,而购房者和中介产生的纠纷,更是其中最司空见惯、却也最让人头疼的问题。记者从报料线索中选取了3个具有代表性的案例,就诚意金、更名费这些让消费者雾里看花的名词,采访了当事人和专业人士。
案例一:《购房诚意书》不用买方签字
近日,市民周小姐在吉大一家房产中介公司看中了一套二手房,认为业主开出的房价偏高,周小姐便向中介提出,希望能和业主当面谈价。中介公司称,要见业主,必须先交5000元诚意金。周小姐交了诚意金后,中介答应帮忙联系。
3月6日上午,周小姐临时有事,错过了中介和业主约的时间。没想到,当天下午,中介就打电话过来,称价格已帮周小姐谈好,让周小姐直接过去交易。我都没见业主,怎么就帮我谈好了呢周小姐十分不解,对中介谈的价格也不满意,于是提出取消交易。中介随即称周小姐违约,诚意金不能退。
我们没有签合约,怎么就违约了呢周小姐告诉记者,当初交诚意金时,只从中介拿了一张收据。几天后,双方在公安部门接受调解时,中介却拿出了一份诚意金合同,上写周小姐委托中介以150万的价格和业主谈判,如谈判好后周小姐违约不要房子,则不退诚意金。周小姐告诉记者,她之前从未见过那份合同,合同上也没有她的签名。中介公司向记者承认,该份合同上没有周小姐的签名。但却告诉记者:诚意金合同有我们公司的盖章就行了,不需要客户签字,我们一直是这样操作的。
点评:诚意金并不是一个法律概念,它的性质要看双方在合同中的约定,能不能退诚意金,也取决于合同中具体条款的规定。同时,合同行为要双方一致认可并签字才具有效力。该事件中,中介公司的做法没有法律依据,单方面盖章的合同也不能生效。
案例二:更名费可防止客户炒房
去年12月,来自北京的李先生在珠海看中了一套期房,向中介公司交了1万元定金。签订认购协议书后仅半个小时,李先生却改变了主意,想找中介机构拿回定金,却被中介告知,由于需要将李先生定的那套房子转给他人,要扣5000元的更名费,只能退一半定金。
对于更名费,中介公司的解释是,为了打击客户炒房。李先生对此很不解:我交定金才半个小时,怎么可能是炒房的但中介公司却称,行业里都是这么执行的。
李先生也对中介公司打击炒房的说法提出质疑:中介并不是执法机构,怎么有权用条款来打击炒房而且算不算炒房,中介机构凭什么判定
点评:只要在协议书上签了字,不论多长时间反悔都算违约,定金应当按照协议中的约定处理。所以该事件中,中介有权没收全部或者部分定金。但中介收取一部分更名费的说法显得滑稽。签订协议才半小时,还没有去房管局做预购登记,故而没有更名之说。
案例三:一万元定金没了,不关中介的事
房子没买成,一万元定金拿不回来,还惹一肚子气。昨天,市民叶先生在讲述自己买房经历时感慨地说。
据叶先生介绍,在中介公司中原地产的介绍下,他看中了龙州湾的一套房子。去年12月14日,叶先生、业主与珠海中原地产,三方签订了买房合同,约定叶先生向业主支付128万元购买此房,先支付5万元定金。签订合同时支付定金1万元,剩余4万元定金在12月15日付清。此外,合同还约定,叶先生需向中原地产支付2.56万元的佣金。
叶先生告诉记者,因当时自己的股票资金暂时冻结,15日不能按时交付剩余的4万元,委托中原地产与业主沟通,能否16日再付剩余定金。中原地产当时告诉我说,业主同意延期支付,对此,我有录音为证。叶先生说,
16日,业主突然告诉叶先生说房子不卖了。这是人家的自由,我就同意了。叶先生说。此后他曾给业主发短信,询问定金返还事宜,业主却说让叶先生找中原地产,而中原地产负责人则说,他们没有义务帮叶先生讨回一万元定金。
在接受记者采访时,经手此事的中原地产业务经理伍英科说,他们根本就没告诉叶先生可以推迟交定金。没按时付款是叶先生违约在先,不是我们中介的问题,至于业主怎么处理,那是他的权利。他说,按照合同,中原地产还要向叶先生追讨2.5万元的佣金。
点评:首先可以肯定的是,该事件中是叶先生违约。在居间合同里,中介的义务只是提供专业的中介服务促成交易,中介业主说同意延期的承诺并没有效,只有卖方的承诺才有效。
另一方面,违约并不等同于解除合同,这要看合同中有没有约定,一旦买方违约,卖方将有权利单方解除合同。如果没有,则买方可以在承担违约责任(定金被没收)的同时,要求卖方继续履行合同。而在合同解除后,需不需要支付中介费用,也要看合同里的具体条款。
(本文均由广东凯邦律师事务所律师戴选涛点评)
来源:珠海特区报责编:黄欣
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