售房广告虚假，要担违约责任

恶意违约和欺诈，开发商将面对惩罚性赔偿

交钥匙并不表示房屋所有权转移

买缩水房，误差超出3%部分房款双倍返还

一位房地产开发商曾经笑曰：现在没人能买到百分之百满意的房子。事实上，商品房买卖中出现的诸多猫儿腻和不规范行为，已经导致商品房买卖合同纠纷逐年增加。有分析认为，相关法律不甚明确是上述问题难以解决的原因之一。

日前，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，将于今年6月1日起施行。

《解释》对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房按揭等纠纷如何具体适用法律做出了明确规定。

一、售房广告虚假，要承担违约责任

目前，我国商品房销售中，90%以上是通过宣传广告进行促销的，有的开发商为获取最大利润，搞了一些虚假、夸大、不实的宣传。而面对铺天盖地的房地产广告，购房者往往眼花缭乱。

《解释》规定，商业广告原则上认定为一种要约邀请。一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但是，房地产开发商即出卖人，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这些即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

二、开发商恶意违约和欺诈，适用惩罚性赔偿责任

《解释》中明确规定，商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形有：

商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;

故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，购房人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

但《解释》中的惩罚性赔偿责任并不是对《消法》第49条规定的直接适用，最高人民法院副院长黄松有说，它在适用条件和结果上都与《消法》第49条的规定有所不同。其目的是，既依法有效维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，以促进房地产市场的健康发展。

三、购房面积缩水，误差超出3%部分房款要双倍返还

有的购房者搬进新居后发现，房间实际面积与所购买面积存在误差。

《解释》中规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;

而房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

四、房屋交付使用除了交钥匙，还应有特别约定

房屋交付使用就是交钥匙?还是应同时办理交付房屋的所有权证书?

《解释》规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即人们常说的交钥匙。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了房屋交付使用的义务，但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。

对此，有律师提醒，购房者应对房屋交付使用的内容进行特别约定，在合同中明确约定房屋交付使用不仅是交钥匙，同时要转移房屋所有权，否则将承担违约责任。

需要注意的是，该《解释》只调整商品房买卖纠纷，集资房、房改房、经济适用房不适用。对此，最高人民法院副院长黄松有说，集资房等房屋不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款，或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。因此，《解释》的调整范围仅限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。