“售后返租”有时被称做“售后包租”，也有时被称作“售后回租”。“售后包租”是商业地产开发商常用的一种房地产开发经营模式，即开发商返租购房者或投资者购买的商业地产（返租年限多为3至10年），在此期间由开发商整体进行商业运营，固定每月向投资者返还一定比例的租金。

业主以租还贷神话破灭售后返租风险凸显

从4月5日到20日的半个月时间里，吉林省长春市已经发生了两起大的产权商铺风波，长春银座和北奇星河湾产权商铺1400多名业主返租款被拖欠。随着业主们“以租还贷”神话的破灭，“售后返租”模式的风险进一步凸显出来。

业主无法“以租还贷”

据北奇星河湾业主刘先生介绍，北奇星河湾670多户业主于2003年购买了产权商铺，2004年拿到了返租款，2005年开发商开始拖欠返租款，2006年，所有的业主再也没有拿到返租款。长春银座的业主与他们的遭遇大同小异。据长春银座业主委员会负责人程丛彬介绍，他们多是2001年至2003年间购买的产权商铺，1000多个商铺的800多名业主几乎全部被拖欠过返租款，时间短的拖欠几个月，时间长的拖欠近两年。程丛彬说，由于很多业主都是贷款买铺，靠租金还贷，现在资金链断裂导致其还贷困难，在银行那里背上恶名。

长春银座的业主毕女士说，她不仅自己买了两处商铺，还动员自己的兄弟姐妹贷款买了两处。商铺买到手之后，才发现公摊面积过大，单价过高，这几年来返租款也没有按时给付。“现在欠着银行的贷款，亲属那里还落下埋怨，真是后悔死了。”毕女士说。

据了解，长春银座的开发商长春房地产开发集团作为“二房东”，出租银座沃尔玛商铺取得的租金是每年600多万元，而需要返给业主的租金却高达1000多万元，长房集团额外要拿出400多万元资金补这个窟窿。长春房地产开发集团有关负责人表示，长房集团还有其他物业，不能按时给付返租款是因为“目前资金流断裂”。

本小利大受追捧

据了解，“售后返租”是从国外传入我国的一种商业地产开发模式，简单地说，就是开发商将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积出售给购买者。随后与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，在一定期限内，由开发商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等，回报率为购房总价的8％至10％。以长春银座为例，当年对投资者的承诺是：“您参加长春银座的‘零风险投资计划’，首付2．5万元，就可投资总价8万元的店中店，每年回报率是8．8％，代理经营的三年内可以获得总值2．1万元的现金回报，是银行利息的12倍多。”

业内人士分析说，由于售后返租通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报又比较诱人，因此很受一些中小投资者追捧。但是，随着返租进入高峰，售后返租模式的风险也逐渐显现出来。

三大风险需警惕

据长春雅尔贝林地产策划公司总经理侯戈介绍，售后返租有三大风险：

一是上当受骗。侯戈说，中国的开发商自有资金不多，主要靠银行贷款。采取售后返租模式主要是为了补充自有资金的不足。但是开发商素质良莠不齐，某些缺乏诚信的开发商卷款走人的事件全国屡见不鲜，投资者如果遇到这样的开发商会血本无归。

二是回报率缩水。一些开发商为了取得“售后返租”的成功，往往向投资者开出每年8％、10％，甚至12％的高回报率，但实际上投资者并不能得到这样高的回报率，因为一些开发商在推出“售后返租”时，已经将售价提高了一大截。本来只值1万元／平方米的商铺，开发商在推出“售后返租”时可能将售价提高到2万元／平方米。投资者得到的实际年收益将远远低于开发商的承诺。

三是返租承诺无法保证。如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其他原因，难以为继或者提前撤租，难以向开发商如期支付租金，开发商是不可能长期倒贴租金给投资者的。另外，开发商在采用售后返租方式销售完成某项目后，肯定会继续进行另外项目的开发，如果投资失败或者经营不善，就会直接危及开发商与投资者原来所签合约的履行。长春银座即是一例。

侯戈还指出，售后返租往往是采用分割出售的手法，而分割出售势必造成产权分散。这样，即使在返租期内投资者可以按约领取租金，但返租期满后，如果找不到愿意整体承租的商家，产权的分散将使被分割的商业设施难以统一经营方式，从而给市场的定位和管理造成巨大的困难。

据了解，近年来建设部曾两次叫停“售后返租”，但是市场上“零风险购房计划”、“带租约销售”、“产权酒店”等变相售后返租模式仍然层出不穷。

“建议中小业主最好不要通过售后返租方式购买商铺，如果购买，一定要购买那些实力强、信誉好的开发企业的。”侯戈说。

《商品房销售管理办法》第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。