(一)农村宅基地使用权流转制度不能发挥土地的完整使用性能
实际上,严格限制宅基地使用权的流转并不能有效地保护耕地。农民超占宅基地建房,未经批准任意在承包地上建房,建了新房也不退老房,一些富裕的农民在城市购置商品房,已拥有宅基地的子女继承父辈的房产,一些乡村干部利用职权多占多批等问题导致宅基地闲置、浪费严重。
(二)农村宅基地使用权流转制度不能很好的服务社会保障
国家限制农村宅基地使用权的流转固然有利于加强农村的住房保障,但在市场经济条件,基于市场经济的开放性和流通性,农村土地对农民的基础性作用大大削弱。随着城市化进程的加快,农民大量涌入城市,严格限制宅基地使用权的流转,虽然能够保证“居者有其屋”,但将农民紧紧束缚在农村之中,直接影响农民身份转换,无疑会使我国的城乡二元结构继续下去,无法真正解放农村生产力,不利于农村经济的发展。
(三)农村宅基地使用权流转制度不利于农民融资
随着我国社会主义新农村建设的推进,越来越多的农村家庭正在从事非农产业,许多农民家庭在扩大产业规模,调整产业结构时,经常遇到资金短缺问题。由于大多数农村家庭拥有的不动产主要是住宅和宅基地使用权,而现行法律禁止农村宅基地使用权的流转,导致抵押担保困难,进而很难获得银行贷款。
完善当前我国农村宅基地使用权流转制度的建议
(一)建立农村宅基地使用权有偿有限使用制度
我国当前的农村宅基地使用权制度实行的是无偿、无期限制度。但随着市场经济的发展和人民生活水平的提高,无偿、无期限使用制度日益暴露出弊端。如果再贯彻无偿、无期限制度势必影响宅基地资源的合理分配,造成宅基地资源的紧张,进而占用耕地。所以,笔者认为应建立宅基地有偿、有期限使用制度。参照城市住宅用地使用权期限为70年的规定,宅基地使用权的期限也应规定为70年,自农民申请宅基地获得批准之日起算,期间届满的,自动续期。
(二)完善农村宅基地使用权登记制度
产权明晰是流转的前提。应加强农民宅基地的登记工作,依法确定宅基地的权属范围,明晰宅基地使用权的主体,保障交易的安全性。我国《民法典》第二百一十条规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”第二百一十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时发生效力。”第三百六十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”从以上规定可以看出,我国对宅基地使用权实行的是登记生效主义,并且未区分城市和农村,应是城乡一体化登记制度。但到目前为至,我国当前尚未完成宅基地使用权登记工作。对宅基地闲置、浪费问题,针对不同情况,可以采取在规定标准以内的予以登记发证,对超标准部分,要求缴纳资源占用费,采取限期拆除等措施。
(三)健全农村宅基地流转的法律法规
完善农村宅基地流转的法律法规。目前,各省市开展的宅基地置换的行为,根本性质是对使用权的流转,对于土地的所有权并没有改变。由于一些政策和理念等各个方面的制约,农村宅基地的流转还处于摸索阶段,有的地方宅基地置换的土地已经出现了浪费闲置这一问题。对于如何合理利用土地资源,可以通过规划整合,让置换出来的宅基地合法化,用市场化方式运作等方法来解决。因此,需要彻底打破城乡二元分割的土地利用机制,建立健康有序的农民宅基地流转市场。明确农村宅基地流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等方面。建立起新的土地流转收益分配制度,研究如何把附着在宅基地上的潜在价值变成扩大生产的货币价值,解决农民发展经济资金不足的问题,途径之一就是将其宅基地上的房屋抵押贷款。在立法方面,要对宅基地的产权方面及时进行立法工作,针对实际情况,颁布宅基地产权有关确权、流转、交易等内容的法律规范。在法律的规范和制约下,可以有效防止目前宅基地流转的无序状态,不仅保护了农民的宅基地,也保护了土地市场,节约了有限的土地资源。
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关于宅基地转让的问题陕西在线咨询 2022-07-22农村宅基地转让条件是要看是在农村组织内部成员之间还是向农村组织成员之外的人员,那到底农村宅基地是否可以买卖,转让的条件又是什么,只有了解了这些方便决定自己是否买农村宅基地,而这样的问题我们会在下文为您讲述。