符合下列条件可以有效买卖农村房屋：1．农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。2．卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。3．购房者应当符合申请宅基地的条件。4．买卖经过村民委员会同意。

买卖农村房屋被判无效后的案例

市民马女士购买了李先生在农村的一处住房，6年后李先生以马女士是城市居民户口，无权使用农村集体土地为由，要求撤销与马女士的房屋买卖协议。近日，北京市海淀区人民法院审结此案，判决确认该协议无效，马女士将房屋腾退给李先生；李先生返还马女士购房款12万元，并支付马女士经济补偿款45万元。

据了解，李先生是海淀区苏家坨镇苏三四村的农民，1988年经村里批准，在自家的宅基地上建起了4间北房、3间西房，后来又新建了2间东房、2间煤棚，在东西火道处各建了1间棚子，形成了一个小院落。

2001年，李先生因急需用钱，想将该院落出售，便四处联系买家。正巧邮电局的职员马女士看中这个地方风景秀丽，想要购置房屋在此养老，双方一拍即合，随即签订了《买卖房屋及宅院使用权转让协议》，李先生将该院落及院内房屋以12万元的价格出售给了马女士。双方在村里办了手续，同时在镇里办理了临时建房许可证。马女士购买该房屋后，对房屋进行了翻扩建并3次进行装修，现该院内有4间北房、3间西房、3间东房、4间南房，院落封顶，西房后另有1间储藏室及1间厕所。

随着京城的发展迅速，城市拆迁的范围逐渐临近苏三四村。李先生盘算着自家原来的院落如果能够拆迁，将会获得一笔可观的拆迁补偿费，遂于2007年，以马女士是居民户口，无权使用集体土地，当年的房屋买卖协议违反我国法律规定属无效合同为由，诉至海淀法院，要求判令协议无效、马女士返还院落房屋。诉讼中，马女士提出反诉，认为如果判令协议无效的话，李先生应当退还12万元房款并赔偿其经济损失70万元。

法院审理认为，双方签订的《买卖房屋及宅院使用权转让协议》，虽系双方当事人真实意思的表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，故应为无效协议。协议被确认无效后，合同双方应将其依合同取得的财产相互返还。因马女士在购买房屋后，对房屋进行了装修及翻扩建，故李先生应给予其相应的补偿。经北京中地联合房地产评估有限公司评估，该房屋的重置成新价为22万元，土地的区位补偿价为50万元。据此，法院作出上述判决。

《土地管理法》第62条第1款，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。