买卖不破租赁的限制适用以及适用范围为：1、动产租赁的限制适用；2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用；3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用；4、破产财产处理过程中的限制适用。该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。根据2021年1月1日起施行生效的《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

买卖不破租赁原则的适用范围

1．适用对象——主要适用于房屋等不动产

买卖不破租赁原则的适用对象是否包括任何形式的租赁物，即，除房屋、土地等不动产外，是否包括机器设备等动产。从实务来看，买卖不破租赁原则主要适用于房屋等不动产

2．对买卖不破租赁原则中买卖的理解

通常情况下，买卖不破租赁原则中的买卖是指正常的买卖交易房屋等租赁物的行为。针对非买卖交易导致的租赁物所有权转移行为，如互易、赠与、继承、投资等，虽然是非典型的买卖行为，但其也符合买卖不破租赁原则的立法精神，因而也应适用该原则。所以对买卖应作广义理解，这里使用买卖一词仅是为了方便记忆，不能只局限于买卖行为。

3．买卖不破租赁原则的适用条件

（1）租赁合同成立有效并生效；

租赁合同非真实意思表示、主体错误等情形下，租赁合同并未成立，不能对抗买卖；租赁合同存在无效情形，则自始无效，不得对抗买卖等物权；租赁合同附生效条件，但条件未成就，亦为同理。

（2）出租人已将租赁物交付给承租人，承租人实际占有；

租赁合同如果进行了登记备案，则承租人对租赁物的占有状况无需证明。如果没有登记备案，则要考察实际情况。审判实践中，可区分以下情况进行处理：不动产抵押权自登记时生效，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系。不动产抵押权登记前，不动产租赁合同已经登记备案的，租赁关系不受抵押权的影响。不动产抵押权登记前，不动产租赁合同虽未登记备案的，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用不动产的，租赁关系不受抵押权的影响。

实践中，应由承租人对于实际占有的情况予以举证，如承租人对房屋的实际居住、在承租房屋中开业经营或者装修筹备等。承租人自用还是合法转租，或者借给相关方无偿使用，不影响实际占有的认定。买受人是否知晓存在承租人也不影响是否实际占有的认定。有的买受人实地考察房屋状况时，恰遇承租人休假未居住，或者歇业期间，造成买受人以为房屋空置的认识错误，这并不影响承租人实际占有的事实。只要承租人有足够证据证明出租人或其同意的人已经向承租人交付该租赁物，其并未持续不断地实际占有租赁物，不影响买卖不破租赁的适用。

（3）所有权变动，且发生在租赁期间；

之前已经述及，买卖不破租赁中的买卖是一个代指，其所指的所有权变动实际上涵盖了买卖、赠与、继承、互易、投资、抵押等多种情形。该变动须为确定有效，而不能是无效或者效力待定。如因善意取得制度产生所有权变动，虽然并非所有权人主动追求，亦产生所有权变动的合法有效后果，也应可以适用买卖不破租赁。

若所有权变动时租赁合同已经终止，则不涉及买卖不破租赁的适用。相关的问题是，当租赁合同期满，出租人承租人未签订新的租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人也未提出异议的，是否认为是租赁期内租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理的期限之前通知承租人。在不定期租赁期间，所有权变动，是否仍然适用买卖不破租赁？理论上可以，只是在这种情形下，买受人继受的也是不定期的租赁关系，只需要给予一个合理的准备期限，即可以解除租赁合同，所以承租人要求适用买卖不破租赁意义不大。

（4）出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。

即在出租人同意的转租关系中，次承租人也可以适用买卖不破租赁。这一点中需要讨论两个特殊情形：承租人受让出租房屋的情形、次承租人受让出租房屋的情形。首先，让与第三人不包括将租赁物让与承租人。如果是让与给承租人，就是双方的租赁关系变更为物权转让关系，不存在适用买卖不破租赁原则的问题，租赁关系已经合意解除。其次，让与第三人可以包括将租赁物让与次承租人。此时，需要适用买卖不破租赁，次承租人即使已经成为租赁物的所有权人，也需要继续与承租人履行次承租合同，以此保护承租人在转租合同中的利益。

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。