1、房地产的成本是多少？

城市规划区内的房地产开发企业通过基础设施建设、房屋建设、商品房销售等生产经营活动，为了达到盈利的目的，必须消耗一定的资源（人力、物力、财力），消耗资源的货币表现称为成本。也就是说，要想盈利，就必须进行生产经营活动，这必然带来成本消耗。第二，什么是房地产成本管理？

充分调动和组织公司全体员工，在保证工程质量的前提下，对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学管理，以最小的资源消耗实现利润最大化。成本管理不等于省钱。多花钱是浪费，少花钱不一定能省下来。我们想要的是价值最大化。多花钱少花钱不是关键，但有效的花钱才是关键，这就是我们通常所说的“物有所值”。

从纵向上看，房地产开发项目从立项、规划、设计、招投标、施工、竣工验收到交付，每个阶段都会产生一定的成本，也会影响下一阶段的成本，也就是俗称的动态成本。横向来看，房地产企业一般都有行政部、人力资源部、产品研发部、市场部、工程部、成本部、财务部等部门，每个部门在运作过程中都会产生相应的职能成本。

整个房地产开发项目的成本结构：时间是从项目立项到完工的各个阶段的总成本，空间是生产经营过程中各个阶段、各个部门的总成本。成本管理阶段强调全过程，成本管理主体强调全员，成本管理对象强调全方位，即成本管理的三个全面性。因此，成本管理在理论上是一种综合管理方法。

建立成本管理体系，就是按照项目投资构成进行分解，或者直接按照公司“组织机构”的工作经营职责进行分解，分解到执行机构，落实到岗位，落实到员工人，从而最大限度地减少“目标与执行脱钩”的现象，真正做到“权责分明，有证据可循”。

目标责任成本管理体系的主要要素是目标成本和相应的责任人，明确了工作的目标成本。目标成本是公司根据市场情况、经营计划和产品市场定位，根据预期市场价格和目标利润预先确定的目标成本，分解为各阶段、各部门。建立成本管理体系的目的是使全体员工实施自觉的成本管理行为，其要素是：（1）目标成本和责任范围；（2）责任人；（3）评价标准；（4）评价者。

目标责任成本管理体系是建立“组织架构”时形成的基本框架，使各部门的工作流程能够根据自己的目标成本进行自我约束运作。在成本控制过程中，要有专门的部门对其他部门目标成本的执行情况进行跟踪检查，及时反馈动态成本，通过比较动态成本和目标成本的实时反馈，找出偏差，用数据说话，并用运行和绩效考核的结果进行评价奖惩穷人。最后，我们还可以协助相关部门及时发现和解决问题，控制工程总造价。目标责任成本管理可以充分调动各职能部门和全体员工的积极性，降低项目成本。是一种实现全员参与、全过程、综合管理、成本控制的管理模式。房地产项目成本控制贯穿于项目运作的全过程。即项目的决策阶段、设计阶段、施工招标与合同签订阶段、施工阶段、结算与后评价阶段与房地产项目的总成本有关，相应的全过程成本控制是指对项目投资估算的控制与管理，预算成本、预算价、合同价、结算价、最终结算价。

项目总投资主要包括征地拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装费、公共配套设施建设费、不可预见费、管理费、开发间接费、销售费等，开发税、财务成本等等。以下是各阶段成本控制要点的简要介绍：（一）项目总投资估算阶段是项目开发前期重要的经济比较成果控制文件，是对各项经营活动经济数据的估算，是总投资控制的重要阶段项目文件。

实事求是地收集相关数据，防止盲目地设置相关成本经济技术指标，以论证其可行性；成本指标的设置必须以事实和数据为依据，科学地反映相应的指标。

项目总投资估算的内容是指基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费的编制及投资估算相关数据的汇总计算。

项目初步构思，初步确定产品类型、结构类型、建设标准及相关收费标准。

工作程序是投资估算的基础，是项目定位方案及相应指标；从项目意向出发，跟踪配合集团相关部门调查相关数据，编制并汇总相应的总数据指标项目投资估算，根据项目实际情况进行汇总编制。

（2）项目总投资估算深化

项目总投资估算深化方案是项目开发产品定位中重要的经济比较成果控制文件，是对项目开发期经济数据的估算，项目总投资预算控制文件。全面客观地满足发展纲要的盈利要求。

项目总投资估算深化方案的内容包括土地成本、前期费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、管理费用、开发间接费用、营销费用等，开发期税费、财务费用、销售收入等项目总投资估算深化方案编制依据、总投资估算、项目总体规划方案、产品类型、结构形式等，建设标准及相关收费标准。（3）工程预算与设计一并编制，体现扩初设计的内容和扩初设计阶段的建安造价原则。

工程概算的内容是建设项目各单项工程的全面概算和其他费用概算表，包括编制说明、总概算表、各单项工程的全面概算、工程建设的其他费用概算表，主要建筑安装材料汇总表等

工程概算编制标准和依据符合国家和行业规定，客观反映了方案阶段的建筑安装成本。如果概算结果影响项目的投资收益和成本指标，造价管理部门可提出扩大初步设计的建议。（4）项目总投资预算编制原则。项目总投资预算遵循全面、详细、实事求是的原则。

项目总投资预算包括土地成本、前期费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、管理费用、开发间接费用、营销费用、开发期税费等，施工过程中的成本控制是成本过程中最重要、最复杂的阶段