今天上午，经过数年酝酿、几经易稿的《北京市物业管理办法》正式出台，定于今年10月1日施行。开发商承担前期物业费、小区车位先尽着自家人、物业服务价格应公示新《办法》中许多大胆创新的做法，或许能化解现在许多小区物业和业主之间的纠纷。

在上午的发布会上，市住建委相关负责人表示，为了保证新《办法》的贯彻落实，还将陆续出台36项细则和示范文本，用组合拳的方式对物业管理进行规范。其中，利用新兴的网络平台，业主将可以利用网上决策平台，来实现自己投票和决策的权利。

开发商支付前期物业费

政策规定：建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

焦点解读：今年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担。这也意味着，业主在这期间不用承担物业费，开发商不仅要支付期间的所有物业费，同时也要把设施设备管理、物业资质审核、物业人员管理等都具体承担起来，而且所有的服务承诺事项都要落实在前期物业服务合同之中。购房人在同开发商签订购房合同时，前期物业服务合同也应当作为购房合同附件出现。

之前，不少开发商对于在小区内成立业主大会并不积极，而这种不作为也造成了小区主人的缺失。新《办法》中，开发商被要求扛起前期物业服务责任，他们推动成立业主大会的积极性将更加明显。市住建委物业处处长于良告诉记者。

根据规定，开发商要想把前期物业过渡到业主大会，必须经过两道程序：第一，支持业主或者主动申请成立业主大会，第一次业主大会的费用由开发企业承担。只要召集满占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主，便可向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。第二，前期物业必须经过业主或者是业主和开发商共同委托的第三方监理机构进行查验，通过评估后，开发商才能把前期物业责任交出，由业主大会承接。

政策影响：前期物业的规定捎带手地也打击了开发商的捂盘行为。依新《办法》规定，物业主要配套设施设备和相关场地能够共用的，应当划分为一个物业管理区域。而且还规定，物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的才能申请成立业主大会。新《办法》实施以后，如果再分期分批开盘，会让开发商肩上承担的物业费担子更重。

如果按照每平方米每月2元的物业费计算，一个住宅面积达到5万平方米的小区，开发商每个月就得掏出10万元，业主大会的筹备期以3个月计，3个月的时间开发商要为购房人支付30万元的物业费。如果拖的时间越长，费用会越高。

楼商说法：北京嘉恒置业房地产开发公司董事长李磊表示，从北京市近几年不断出台的政策来看，小区物业管理的规范性和可操作性日渐增强，如果开发商不仅承担入住前的管理成本，而且包括在业主大会成立之前，或者业主大会筹备组成立三个月之内的物业费，应该能够敦促开发商和物业企业尽快协助成立业主大会，这对于小区未来的管理和业主自治都很有利。

据了解，根据北京市原来的相关规定，开发商需要承担的前期物业管理费用，包括建安成本2%的开办费以及未出售物业的管理费用，但不包括业主大会成立之前的小区物业管理费用。

小区车库先尽着自家人

政策规定：物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

焦点解读：因为车库使用而发生的业主同开发商之间的纠纷，也是现在小区内的矛盾焦点之一。在新《办法》中，首次制定专门条款，规定车库使用要优先满足业主需求：小区车位不得出售给非业主;开发商如果要出租这些车位，也得先尽着业主再考虑外人，而且租期不得超过6个月;如果开发商中途想要调高车位租金，也得先与全体业主协商。

不得以欠物业费为由停水断电

政策规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

焦点解读：你欠我费，我就断你的电、停你的水，让你生活不舒服。在新的办法中，这种目前市场上常见的招数，被坚决喊停。任何物业服务企业，都不得以业主欠交物业费为由，限制或者变相限制专业服务，不可以断水断电、停止供暖供气。另外，物业公司接受委托代收水、电、热、通信、有线电视等费用时，必须向业主出具相关发票，不得据为己有。

新老物业交替有权责

政策规定：物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。

焦点解读：闹得纷纷扬扬的建外SOHO物业门，最初的起因就是新老物业在交替时，互相都不愿意退出小区，致使两批工作人员在小区内办公，井然有条的秩序反而变得一塌糊涂。但是，从今年10月1日之后，不论以任何借口拖延、拒绝办理物业交接，老物业公司都会被处以责罚。原物业服务企业逾期不撤出的可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。而新的物业公司，也不得以委任合同作为钦定诏书，不能强行接管，否则也将被处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。这一条款，让新老物业双方都被套上了紧箍咒。