房地产开发商的开发经营行为具有风险性和投机性，当购房人与开发商洽谈购买商品房时，风险性就会传导给购房人，因此，为了维护购房人的合法权益，国家的法律、法规规定开发商出售商品房应具备以下几个前提条件：一、获得建设用地规划许可证；二、交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证；三、建筑方案设计、初步设计已通过规划审批，获得建设工程规划许可证四、施工图设计通过主管部门审核、审批，获得施工许可证；五、投入开发的资金达到工程建设总投资的25%，已确定施工进度和竣工交付日期，获得商品房预售许可证。特别提示：预售许可证是按栋颁发，购房人查看预售许可证时，应注意准备购买的商品房是否在该预售许可证的预售许可范围内。上述前提条件和许可证件如开发商不具备，房产管理部门将有权对其进行行政处罚，购房人与之签订的商品房预售合同亦无效，开发商除返还购房款之外，还应承担违约责任。

一、开发商五证是哪五证

开发商应当具备的五证通常是指：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。其中国有土地使用权证一般是指，开发商已经签订土地出让合同，交付全部土地出让金后，拿到可以证明开发商对相应土地享有合法使用权的权利凭证，该证由国土管理部门颁发。

二、办理商品房预售许可证的条件有哪些

根据《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商申请商品房预售许可证，必须向房地产部门申请，并满足相应的条件。具体如下：第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。