详细讲解二手房交易流程

第一步，购房资格审核。第二步是订阅。

资格审查结束后，您需要在此支付定金（买方应尽量避免与卖方在认购书中约定“定金”条款，并使用“定金”条款维护自己的利益）。与新房不同，二手房认购环节没有新房标准，定金直接交给卖家。

第三步是与中介机构签订商品房购房服务协议。

如果购房者已经决定购买二手房，那么为了保护双方的权益，中介会要求购房者签订服务合同。协议将明确中介服务的具体内容、中介费用等重要信息。

强调：与中介机构签订此类委托协议时，应仔细阅读每一条款，并与中介机构逐一核对其含义。当您有疑问，觉得自己的权益得不到充分保护时，可以考虑在协议中增加补充条款。

第四步，中介和买卖双方到当地房管部门查询。

买卖双方明确购房意向和目标价后，中介公司的房产中介应先到房管局档案室查看所售房屋产权是否清晰，能否正常交易，以及是否被法院查封或抵押。产权完全确认后，买受人才能与出卖人签订正式的二手房买卖合同。如果买方在此之前签订销售合同，可能会有风险。比如，卖家的房产可以是多人产权房，也可以是集资房、小产权房、经适房。这些房地产的交易有一定的限制。如果事先不明确产权的具体情况，签订合同，很容易造成不必要的损失。这个环节对买受人来说非常重要，所以买受人应该向经纪人了解产权的具体情况，最好有一定的依据来证明。第五步，买卖双方签订正式的二手房买卖合同。

这一步是中介、买卖双方亲自到房管部门核实产权后的关键一步。作为购房者，必须对房屋的产权有清醒的认识。例如，如何取得房屋的地块、房产证是否已抵押、房产用途等

签订正式买卖合同时，通常需要携带身份证、户口簿、结婚证原件或其他原件、印章等进行登记证明你的身份。出卖人还需要携带这些证件，以及房产证原件和复印件。

第六步是在银行支付房价，并在交易中心核对价格和纳税。

此过程可分为两种情况。第一种情况是购房者提供按揭贷款，因此作为购房者，你只需支付首付。第二种情况是购房者一次性支付房价款，所以这是全额支付房价款。需要注意的是，签订正式销售合同时，首付款和全额付款均应在银行柜台办理。

支付房价后，一般需要到房地产交易中心税务部门核对房价、税金等。

第7步：向银行申请抵押贷款。

如果购房者一次性付清房款，他不需要经过这个过程，直接进入下一步。申请按揭贷款，要准备更多的材料，需要带上身份证、户口簿、结婚证、买卖合同等。如果是申请公积金贷款，根据中央政府住房公积金管理中心（国管）与深圳住房公积金（城管）的差额，携带全部相关材料。

第八步是在房地产交易中心申请产权过户。

具体来说，您需要准备身份证、正式销售合同、与银行的贷款合同、申请书和授权书以及纳税单。当然，卖家必须带房产证。

第9步：银行发放抵押贷款并交付房屋。

对于一次性付款买家，此步骤不是必需的。如果你用按揭贷款买房，那么在你办理过户手续拿到房产证后，你需要拿着房产证到办理按揭贷款的银行为你申请贷款。拿到房产证后，还可以拿到房产的其他抵押证明。你只需要把房产证和其他抵押贷款证明交给银行工作人员。一般来说，银行会在几天内发放贷款。在发放贷款、交付房产并支付余款后，二手房交易完成。

另外，如果购房发票丢失，房产证还是可以拿到的，但需要时间和精力。一旦发生这种情况，业主应首先登报声明发票无效，并注明房屋地址、购房人姓名、发票号码等相关内容；然后，去找开发商，让他出具损失说明，并证明购房人确实在该公司购买了商品房；最后，房产部门将核实损失的真实情况。购房者还需要到开发商处核对发票底单。开发商将有定金，并可向买方出具购房证明。购房者可凭购房证明到房产部门办理相关手续。